一、納稅人和扣繳義務人

(一)在中華人民共和國境內銷售自己開發的房地產項目的企業，為增值稅納稅人。

(二)納稅人的分類

1.增值稅納稅人分為一般納稅人和小規模納稅人。這兩類納稅人不僅有規模上的區別，更有稅制適用上的區別。從稅制適用而言，一般納稅人適用增值稅稅率，其進項稅額可以抵扣，而小規模納稅人適用增值稅征收率，其進項稅額不可以抵扣。

一般納稅人和小規模納稅人在稅收待遇上的區別如下：

(1)一般納稅人銷售應稅的貨物、勞務以及發生應稅行為可以自行開具增值稅專用發票，而小規模納稅人不能自行開具，購買方索取專用發票的，小規模納稅人只能到主管稅務機關申請代開專用發票。

(2)一般納稅人購進貨物或勞務可以憑取得的增值稅專用發票以及其他扣稅憑證按規定抵扣稅款，而小規模納稅人不享有稅款抵扣權。

(3)征稅辦法不同。一般納稅人適用一般價稅方法計稅，小規模納稅人適用簡易計稅方法計稅。

2.應稅行為的年應征增值稅銷售額(以下稱應稅銷售額)超過財政部和國家稅務總局規定標準的納稅人為一般納稅人，未超過規定標準的納稅人為小規模納稅人。

年應稅銷售額超過規定標準的其他個人不屬于一般納稅人。年應稅銷售額超過規定標準但不經常發生應稅行為的單位和個體工商戶可選擇按照小規模納稅人納稅。

(三)一般納稅人的管理

1.年應稅銷售額未超過規定標準的納稅人，會計核算健全，能夠提供準確稅務資料的，可以向主管稅務機關辦理一般納稅人資格登記，成為一般納稅人。

會計核算健全，是指能夠按照國家統一的會計制度規定設置賬簿，根據合法、有效憑證核算。

2.符合一般納稅人條件的納稅人應當向主管稅務機關辦理一般納稅人資格登記。具體登記辦法由國家稅務總局制定。

除國家稅務總局另有規定外，一經登記為一般納稅人后，不得轉為小規模納稅人。

(四)中華人民共和國境外(以下稱境外)單位或者個人在境內發生應稅行為，在境內未設有經營機構的，以購買方為增值稅扣繳義務人。財政部和國家稅務總局另有規定的除外。

二、征稅范圍

(一)根據《銷售服務、無形資產、不動產注釋》規定，房地產業主要涉及以下稅目：

1、房地產企業銷售自己開發的房地產項目適用銷售不動產稅目;

2、房地產企業出租自己開發的房地產項目(包括如商鋪、寫字樓、公寓等)，適用租賃服務稅目中的不動產經營租賃服務稅目和不動產融資租賃服務稅目。

(二)不征收增值稅項目

1、下列情形不屬于在境內銷售服務或者無形資產：

(1)境外單位或者個人向境內單位或者個人銷售完全在境外發生的服務。

(2)境外單位或者個人向境內單位或者個人銷售完全在境外使用的無形資產。

(3)境外單位或者個人向境內單位或者個人出租完全在境外使用的有形動產。

(4)財政部和國家稅務總局規定的其他情形。

2、存款利息。

3、被保險人獲得的保險賠付。

4、房地產主管部門或者其指定機構、公積金管理中心、開發企業以及物業管理單位代收的住宅專項維修資金。

5、在資產重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產以及與其相關聯的債權、負債和勞動力一并轉讓給其他單位和個人，其中涉及的不動產、土地使用權轉讓行為。

三、稅率和征收率

(一)房地產企業銷售、出租不動產適用的稅率均為11%。

(二)小規模納稅人銷售、出租不動產，以及一般納稅人提供的可選擇簡易計稅方法的銷售、出租不動產業務，征收率為5%。

(三)境內的購買方為境外單位和個人扣繳增值稅的，按照適用稅率扣繳增值稅。

四、應納稅額的計算

(一)基本規定

增值稅的計稅方法，包括一般計稅方法和簡易計稅方法。

一般納稅人發生應稅行為適用一般計稅方法計稅。一般納稅人發生財政部和國家稅務總局規定的特定應稅行為，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，但一經選擇，36個月內不得變更。

小規模納稅人發生應稅行為適用簡易計稅方法計稅。

(二)一般計稅方法的應納稅額

1、一般計稅方法的應納稅額按以下公式計算：

應納稅額=當期銷項稅額-當期進項稅額

當期銷項稅額小于當期進項稅額不足抵扣時，其不足部分可以結轉下期繼續抵扣。

2、銷項稅額，是指納稅人發生應稅行為按照銷售額和增值稅稅率計算并收取的增值稅額。銷項稅額計算公式：

銷項稅額=銷售額×稅率

一般計稅方法的銷售額不包括銷項稅額，納稅人采用銷售額和銷項稅額合并定價方法的，按照下列公式計算銷售額：

銷售額=含稅銷售額÷(1+稅率)

3、進項稅額，是指納稅人購進貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產或者不動產，支付或者負擔的增值稅額。

(三)簡易計稅方法的應納稅額

1、簡易計稅方法的應納稅額，是指按照銷售額和增值稅征收率計算的增值稅額，不得抵扣進項稅額。應納稅額計算公式：

應納稅額=銷售額×征收率

2、簡易計稅方法的銷售額不包括其應納稅額，納稅人采用銷售額和應納稅額合并定價方法的，按照下列公式計算銷售額：

銷售額=含稅銷售額÷(1+征收率)

五、銷售額的確定

(一)基本規定

納稅人發生應稅行為取得的全部價款和價外費用。財政部和國家稅務總局另有規定的除外。

價外費用，是指價外收取的各種性質的收費，但不包括以下項目：

1、代為收取并符合本辦法第十條規定的政府性基金或者行政事業性收費;

2、以委托方名義開具發票代委托方收取的款項。

(二)有關事項的規定

1、銷售額

房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目(選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外)，以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。

房地產老項目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2017年4月30日前的房地產項目。

納稅人按照上述規定從全部價款和價外費用中扣除的向政府支付的土地價款，以省級以上(含省級)財政部門監(印)制的財政票據為合法有效憑證。

2、銷售不動產

(1)一般納稅人銷售其2017年4月30日前取得(不含自建)的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

(2)一般納稅人銷售其2017年4月30日前自建的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

(3)一般納稅人銷售其2017年5月1日后取得(不含自建)的不動產，應適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額，按照5%的預征率在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

(4)一般納稅人銷售其2017年5月1日后自建的不動產，應適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用，按照5%的預征率在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

(5)小規模納稅人銷售其取得(不含自建)的不動產(不含個體工商戶銷售購買的住房和其他個人銷售不動產)，應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

(6)小規模納稅人銷售其自建的不動產，應以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

(7)房地產開發企業中的一般納稅人，銷售自行開發的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。

(8)房地產開發企業中的小規模納稅人，銷售自行開發的房地產項目，按照5%的征收率計稅。

(9)房地產開發企業采取預收款方式銷售所開發的房地產項目，在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

3、不動產經營租賃服務

(1)一般納稅人出租其2017年4月30日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人出租其2017年4月30日前取得的與機構所在地不在同一縣(市)的不動產，應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

(2)一般納稅人出租其2017年5月1日后取得的、與機構所在地不在同一縣(市)的不動產，應按照3%的預征率在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

(3)小規模納稅人出租其取得的不動產(不含個人出租住房)，應按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人出租與機構所在地不在同一縣(市)的不動產，應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

4、一般納稅人銷售其2017年4月30日前取得的不動產(不含自建)，適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。上述納稅人應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額，按照5%的預征率在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

房地產開發企業中的一般納稅人銷售房地產老項目，以及一般納稅人出租其2017年4月30日前取得的不動產，適用一般計稅方法計稅的，應以取得的全部價款和價外費用，按照3%的預征率在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

一般納稅人銷售其2017年4月30日前自建的不動產，適用一般計稅方法計稅的，應以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用，按照5%的預征率在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

(三)試點前發生的業務

1、試點納稅人發生應稅行為，按照國家有關營業稅政策規定差額征收營業稅的，因取得的全部價款和價外費用不足以抵減允許扣除項目金額，截至納入營改增試點之日前尚未扣除的部分，不得在計算試點納稅人增值稅應稅銷售額時抵減，應當向原主管地稅機關申請退還營業稅。

2、試點納稅人發生應稅行為，在納入營改增試點之日前已繳納營業稅，營改增試點后因發生退款減除營業額的，應當向原主管地稅機關申請退還已繳納的營業稅。

3、試點納稅人納入營改增試點之日前發生的應稅行為，因稅收檢查等原因需要補繳稅款的，應按照營業稅政策規定補繳營業稅。

(四)銷售使用過的固定資產

一般納稅人銷售自己使用過的、納入營改增試點之日前取得的固定資產，按照現行舊貨相關增值稅政策執行。

使用過的固定資產，是指納稅人符合《試點實施辦法》第二十八條規定并根據財務會計制度已經計提折舊的固定資產。

(五)視同銷售的處理

納稅人發生應稅行為價格明顯偏低或者偏高且不具有合理商業目的的，或者發生單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償轉讓不動產而無銷售額的(用于公益事業或者以社會公眾為對象的除外)，主管稅務機關有權按照下列順序確定銷售額：

1、按照納稅人最近時期銷售同類服務、無形資產或者不動產的平均價格確定。

2、按照其他納稅人最近時期銷售同類服務、無形資產或者不動產的平均價格確定。

3、按照組成計稅價格確定。組成計稅價格的公式為：

組成計稅價格=成本×(1+成本利潤率)

納稅人兼營免稅、減稅項目的，應當分別核算免稅、減稅項目的銷售額;未分別核算的，不得免稅、減稅。

六、增值稅進項稅額抵扣

(一)增值稅抵扣憑證

納稅人取得的增值稅扣稅憑證不符合法律、行政法規或者國家稅務總局有關規定的，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。

增值稅扣稅憑證，是指增值稅專用發票、海關進口增值稅專用繳款書、農產品收購發票、農產品銷售發票和完稅憑證。

納稅人憑完稅憑證抵扣進項稅額的，應當具備書面合同、付款證明和境外單位的對賬單或者發票。資料不全的，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。

(二)準予從銷項稅額中抵扣的進項稅額

1、從銷售方取得的增值稅專用發票(含稅控機動車銷售統一發票，下同)上注明的增值稅額。

2、從海關取得的海關進口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額。

3、購進農產品，除取得增值稅專用發票或者海關進口增值稅專用繳款書外，按照農產品收購發票或者銷售發票上注明的農產品買價和13%的扣除率計算的進項稅額。計算公式為：

進項稅額=買價×扣除率

買價，是指納稅人購進農產品在農產品收購發票或者銷售發票上注明的價款和按照規定繳納的煙葉稅。

購進農產品，按照《農產品增值稅進項稅額核定扣除試點實施辦法》抵扣進項稅額的除外。

4、從境外單位或者個人購進服務、無形資產或者不動產，自稅務機關或者扣繳義務人取得的解繳稅款的完稅憑證上注明的增值稅額。

(三)不得從銷項稅額中抵扣的進項稅額

1、用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產和不動產。其中涉及的固定資產、無形資產、不動產，僅指專用于上述項目的固定資產、無形資產(不包括其他權益性無形資產)、不動產。

納稅人的交際應酬消費屬于個人消費。

2、非正常損失的購進貨物，以及相關的加工修理修配勞務和交通運輸服務。

3、非正常損失的在產品、產成品所耗用的購進貨物(不包括固定資產)、加工修理修配勞務和交通運輸服務。

4、非正常損失的不動產，以及該不動產所耗用的購進貨物、設計服務和建筑服務。

5、非正常損失的不動產在建工程所耗用的購進貨物、設計服務和建筑服務。

納稅人新建、改建、擴建、修繕、裝飾不動產，均屬于不動產在建工程。

6、購進的旅客運輸服務、貸款服務、餐飲服務、居民日常服務和娛樂服務。

7、財政部和國家稅務總局規定的其他情形。

本條第4項、第5項所稱貨物，是指構成不動產實體的材料和設備，包括建筑裝飾材料和給排水、采暖、衛生、通風、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調、電梯、電氣、智能化樓宇設備及配套設施。

只有登記為增值稅一般納稅人的房地產企業才涉及增值稅進項稅額抵扣。

(四)有下列情形之一者，應當按照銷售額和增值稅稅率計算應納稅額，不得抵扣進項稅額，也不得使用增值稅專用發票：

1、一般納稅人會計核算不健全，或者不能夠提供準確稅務資料的。

2、應當辦理一般納稅人資格登記而未辦理的。

七、納稅地點

屬于固定業戶的納稅人銷售租賃不動產應當向其機構所在地或者居住地的主管稅務機關申報納稅。總機構和分支機構不在同一縣(市)的，應當分別向各自所在地的主管稅務機關申報納稅;經財政部和國家稅務總局或者其授權的財政和稅務機關批準，可以由總機構匯總向總機構所在地的主管稅務機關申報納稅。

屬于固定業戶的試點納稅人，總分支機構不在同一縣(市)，但在同一省(自治區、直轄市、計劃單列市)范圍內的，經省(自治區、直轄市、計劃單列市)財政廳(局)和國家稅務局批準，可以由總機構匯總向總機構所在地的主管稅務機關申報繳納增值稅。