這些高校教職工住房改革工作基本完成，原有的福利住房分配制度已逐步被貨幣化取代，大多數(shù)公有住房已出售給原住戶(hù)。同時(shí)，各高校為保證人才引進(jìn)的需要仍保留一部分周轉(zhuǎn)用房，以供在相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)不能辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)的教師使用，因此，出現(xiàn)了在同一家屬社區(qū)存在住宅產(chǎn)權(quán)多元化問(wèn)題。面對(duì)這種情況，采用原有房產(chǎn)行政管理的辦法就不能適應(yīng)形勢(shì)需要。另外，擁有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主對(duì)住房提出了更高的要求，追求舒適、優(yōu)美、文明、安全的居住環(huán)境和生活條件，并且原有的行政管理方法對(duì)業(yè)主裝修行為缺乏相應(yīng)的辦法和管理手段，所以需要一種新的管理模式來(lái)適應(yīng)這種變化。

一、高校家屬物業(yè)管理方式現(xiàn)狀

在高校后勤社會(huì)化的改革過(guò)程中，后勤部門(mén)的體制、管理內(nèi)容都發(fā)生了很大的變化。學(xué)校大多將房屋的管理、分配、出售、建設(shè)、計(jì)劃等行政職能歸到后勤處(部)，物業(yè)管理、水電暖維修、運(yùn)行、綠化保潔等服務(wù)職能歸后勤集團(tuán)(產(chǎn)業(yè)實(shí)體)。原來(lái)的后勤部門(mén)一分為二，形成了內(nèi)部的甲乙方關(guān)系，為下一步物業(yè)管理社會(huì)化奠定了基礎(chǔ)。同時(shí)，原來(lái)的家屬物業(yè)能否繼續(xù)接手家屬住宅小區(qū)的管理就成為變數(shù)。改革過(guò)程中就出現(xiàn)了幾種情況：一種是完全社會(huì)型，后勤處通過(guò)社會(huì)招標(biāo)，引進(jìn)社會(huì)專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司，對(duì)高校家屬住宅小區(qū)的管理。基本上是照搬社會(huì)通常模式的管理方式，包括成立業(yè)主委員會(huì)，收物業(yè)管理費(fèi)、住戶(hù)的維修實(shí)行有償服務(wù)等等;二種是漸進(jìn)轉(zhuǎn)型的，后勤集團(tuán)成立了家屬住宅物業(yè)管理部，但不是獨(dú)立法人企業(yè)，模仿社會(huì)物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)行管理，學(xué)校后勤處(甲方)與后勤集團(tuán)(乙方)簽訂服務(wù)協(xié)議，劃撥管理費(fèi)。三種是停滯不前型，維持原有的管理方式，不存在物業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境。

以上三種方式，三種方式明顯不符合社會(huì)進(jìn)步的需要，是不足取的。那如何在完全社會(huì)型和漸進(jìn)轉(zhuǎn)型之間選擇，需要對(duì)高校家屬物業(yè)管理的難點(diǎn)進(jìn)行分析后才能確定。

二、 高校家屬物業(yè)管理難點(diǎn)及管理方式的選擇

、高校家屬住宅小區(qū)一般都毗鄰學(xué)校，伴隨校園的建設(shè)分批而建，房屋代跨度較大。住宅形式從平房到多層、高層，各式各樣，大多數(shù)房屋陳舊，配套設(shè)施設(shè)備老化，工程資料缺乏，管理維護(hù)的難度大，成本高。

、由于歷史原因，住戶(hù)私搭亂建、亂堆亂放情況普遍;房前房后圈占綠地，隨意種植;防護(hù)欄安裝多缺乏管理規(guī)范，式樣五花八門(mén);利用住宅開(kāi)店經(jīng)商，大多無(wú)照經(jīng)營(yíng)，秩序混亂，且店主在學(xué)校背景錯(cuò)綜復(fù)雜，這些社區(qū)秩序問(wèn)題對(duì)物業(yè)公司來(lái)說(shuō)規(guī)范難度很大。

、一個(gè)高校就是一個(gè)小社會(huì)，不僅有教師還有一大批從事后勤服務(wù)的工人，大批的高級(jí)知識(shí)分子和普通工人住在一個(gè)社區(qū)，他們的個(gè)人素質(zhì)、生活習(xí)慣和對(duì)環(huán)境、服務(wù)的需求是有較大差別的，甚至是相矛盾的。

、高校家屬物業(yè)管理突出社會(huì)效益，忽視經(jīng)濟(jì)效益。居民常常把合理與不合理意見(jiàn)直接就反映到學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)，通過(guò)領(lǐng)導(dǎo)給物業(yè)公司施加壓力。校方以“大激”的姿態(tài)干預(yù)物業(yè)公司的工作，遇到矛盾，常常以穩(wěn)定的名義要求物業(yè)公司妥協(xié)讓步。長(zhǎng)此以往使物業(yè)公司利益受到損失，對(duì)違章管理也缺乏力度。

、長(zhǎng)期以來(lái)，高校從住房分配到住房管理都是福利型的，因此形成了住戶(hù)的依賴(lài)觀念，對(duì)物業(yè)管理是有償服務(wù)缺乏正確的認(rèn)識(shí)，在思想認(rèn)識(shí)上與社會(huì)物業(yè)的業(yè)主存在差異。，