住宅專項維修資金使用難，車位只租不賣，業委會換物業難于上天……類似現象在湖北省6000多個實施物業管理的住宅小區中或多或少存在，亟須法律規范。20日，湖北省政府法制辦舉辦《湖北省物業管理條例(草案)》(以下簡稱《條例(草案)》)立法聽證會，聽取社會各界意見和建議。15名聽證陳述人受邀與會，40多名聽證旁聽人參會。他們中有業主、物業服務企業、開發商、專營服務單位、律師、教授等，代表各界的聲音。在兩個半小時的發言和辯論中，業主大會和業主委員會成立、物業費的收取、專項維修資金的使用管理、車位的使用等焦點問題在激烈交鋒中得以充分闡述。

建立物業退出機制成關注重點

按照國家出臺的物業管理規定，小區物業應由業主委員會選聘并簽訂合同。但在現實中，業委會想更換物業簡直難于上青天。如何才能建立完善的物業退出機制?成為聽證會上大家關注的重點。

《條例(草案)》明確規定，房屋自交付之日起，業主應當交納物業費。已竣工尚未出售或者尚未交付的房屋，物業費由建設單位承擔。業主大會成立后，業主委員會與業主大會選聘和續聘的物業服務企業需要簽訂服務合同。

聽證代表徐昌洪表示，現在新建小區的前期物業都是建設單位自己的物業服務，一旦進入就讓不出來。業主委員會建立后，想要換物業公司，經常需要采取堵門、拉橫幅等激烈手段。

“我現在住的小區就經常有這個問題。”徐昌洪建議規定應明確，新建小區前期物業由開發建設單位負責，納入成本，在沒有交付，業主委員會沒有產生之前，前期物業服務就應該作為建設單位的成本。由開發商把這一時段的物業服務承擔起來。

違規出租出售車庫最高罰10萬

住宅小區內車位、車庫的使用管理，是物業管理的難點和重點，物業糾紛和矛盾比較集中。一些小區，開發商擅自將人防工程或公共用地改成停車位或只售不租，引發業主與開發商、物業公司的矛盾。

針對糾紛和矛盾比較集中的車位、車庫管理，《條例(草案)》第五十五條規定，物業管理區域內規劃停車位、車庫，應當優先滿足業主的需要。滿足之余，可以臨時出租給其他人，不得超過六個月。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位、車庫、車輛停放、收費和管理具體事項，由業主大會決定。

為了平衡個體業主利益與全體業主共同利益的關系，《條例(草案)》第五十七條規定，利用業主共有部分及其附屬設施的經營收益，屬于全體業主共有，主要用于補充專項維修資金。業主大會可以委托物業服務企業代為經營共有部分及其附屬設施，并向其支付報酬。物業企業應當將經營所得收益分類列帳，每半年公布一次經營收支情況，接受業主的監督。

凡違規出售或出租車位，給業主造成損失的，可處以5萬以上10萬以下的罰款。

供水供電設施需抄表到戶

長期以來，供水、供電等物業附屬設施的管理維護、計量收費等問題是引發小區糾紛、影響安定的重要因素，究其原因主要是供水、供電等物業附屬設施的配置未實行抄表到戶，管理維護責任不明所致。

為防止今后開發建設單位在供水、供電等物業附屬設施配置建設上的隨意性和專業經營單位逃避附屬設施設備的維護責任，《條例(草案)》第十四條明確，新建物業水、電、氣計量裝置等專業經營設施設備，應當與建設項目同步設計、施工、交付。建設項目竣工驗收后，建設單位應當將專業經營設施設備的所有權移交，專業經營單位應當接收，以保障水、電、氣等設施設備的使用安全，并有效發揮專業經營單位維護管理的專業技術優勢。

建議取消售房時無根據物業收費標準

在聽證會舉行過程中，不少與會代表講述了目前市場上物業管理普遍存在的現狀。

“物業管理市場上魚龍混雜，多數小區物業公司不是由小區業主委員會招標選擇，而是開發商前期私相授受，以定終身。”聽證代表江宗泉說，現在小區物業普遍存在開發商有嚴重的利益鏈，這樣的物業公司不是為業主服務的，大多數是追求利益最大化。他們聘用的從業人員年齡偏大，既沒有經過專業培訓，也沒有從業資格證，不具備管理能力和專業能力，小區亂象叢生。

對于物業管理費收費標準來說，應該是根據物業公司的管理水平、運營成本、收支情況加上稅收和合理利潤，經過公開審計公示后確定。但現在是開發商利用自身優勢，在售房中就確定了物業管理費后期收費標準，這個收費標準沒有法律依據，沒有事實支撐，開發商制定的物業公司管理不到位，賬目不公開。

江宗泉建議，要確定物業公司為公益服務性微利企業，取消開發商將物業公司私相授受給任何物業公司，特別是有關聯的公司，從源頭廢止不合理的利益鏈條。廢除開發商在售房時確定的毫無根據的物業管理費收費標準，售房的物業管理收費標準也只能作為前期物業暫定，小區業主委員會成立之后要足額公開賬目，詳細收支內容確定物業管理費收費標準，根據逐年的情況調整。任何單位和個人都不允許在沒有經過核算的情況下確定物業管理費收費標準。

聽證會結束后，湖北省政府法制辦將慎重研究聽證會參加人的意見和建議，吸納合理的意見建議，并結合湖北物業管理實際，進一步修改完善《條例(草案)》，報省政府常務會議審議通過后，在年內提交省人大常委會審議。