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自3月份以來，鄭州二手商品房市場呈現(xiàn)出回暖趨勢，市場統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，市場成交量在緩慢爬升，二手房中介門店的帶看量、咨詢量也明顯增加。

二手房營業(yè)稅“五改二”百萬住宅省5.6萬

下半年，二手房交易營業(yè)稅免征期限將“五改二”的消息在地產(chǎn)圈流傳，2015年3月30日，財(cái)政部聯(lián)合國家稅務(wù)總局下發(fā)通知對二手房交易營業(yè)稅免征期限進(jìn)行調(diào)整，自2015年3月31日起執(zhí)行。

根據(jù)通知，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅;個人將購買2年以上含2年的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅;個人將購買2年以上含2年的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

按照此前的規(guī)定，二手房交易營業(yè)稅免征期限是5年，稅點(diǎn)為5.6%，實(shí)際操作中多會轉(zhuǎn)嫁給買方負(fù)擔(dān)。此次將普通住房免征年限改為2年后，意味著購買一套價(jià)值100萬的普通住宅(144平方米以下)，只要房屋產(chǎn)權(quán)滿2年，即可省下5.6萬元的稅款。而對于非普通住宅(144平方米以上)來說，也將有更多的房源執(zhí)行差額征稅(首次購房和二次購房的差價(jià))。

據(jù)了解，除了營業(yè)稅，一般情況下，買方在二手商品房交易過程中還會負(fù)擔(dān)契稅、個稅。其中契稅方面，如果該房屋是買方的首套房，90平米(含)以下，需要交納網(wǎng)簽價(jià)格的1%，90-144(含)平米，需交納網(wǎng)簽價(jià)的1.5%，144平米以上的需交納網(wǎng)簽價(jià)的3%;如果該房屋屬買方的二次購房，則需交納網(wǎng)簽價(jià)的3%。

個稅由賣方交納個稅計(jì)算方式為網(wǎng)簽價(jià)格的2%，或首次交易價(jià)格和此次交易價(jià)格的差額。但如果賣方出售的房屋產(chǎn)權(quán)滿5年，且該房屋是業(yè)主唯一住房的，免征個稅。

二手房市場再度迎春

“營業(yè)稅五年改兩年這個力度非常大，非常好。”美華房產(chǎn)一名店長告訴記者，此次稅費(fèi)政策調(diào)整對于二手房有直接影響，購房者將有更多選擇，從而刺激二手房成交放量;對一手房來說，也有間接利好，因?yàn)橘u了二手房，可以去買新房，釋放改善需求。另外，最重要的是增加了市場信心，“信心比黃金還珍貴”。

二手房營業(yè)稅五年改成兩年后，房價(jià)會上漲嗎?多數(shù)受訪者認(rèn)為，部分房東會有借機(jī)漲價(jià)的可能，但大部分不會，“因?yàn)楝F(xiàn)在新房漲價(jià)都很難，二手房會更多借助此次稅費(fèi)利好抓緊走量，而非漲價(jià)。”

“事實(shí)上，春節(jié)過后，銀行放貸相對寬松，二手房市場就已現(xiàn)回暖跡象。”一名中介人士說，在今年全國兩會上，李克強(qiáng)總理提出，支持居民自住和改善型住房需求，并“穩(wěn)定住房消費(fèi)”;央行副行長潘功勝也表示，央行已經(jīng)在對房地產(chǎn)市場信貸等是否需要放松進(jìn)行后期統(tǒng)計(jì)。

在多數(shù)業(yè)內(nèi)人士看來，2015年開年后，二手房市場確實(shí)迎來了一些政策信號。“絕大多數(shù)信號充滿利好。”該名人士表示，近期央行降息的舉措，為實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供了寬松的金融環(huán)境，也給房地產(chǎn)市場提供了有利條件。

受此影響，業(yè)內(nèi)比較一致的觀點(diǎn)是，今年鄭州二手房市場的基調(diào)應(yīng)該仍是穩(wěn)中有升，下半年的市場或會再上臺階。“3月開始落實(shí)的不動產(chǎn)登記和央行降息兩個政策總體上具有對沖性質(zhì)，前者促使房價(jià)面臨下調(diào)壓力，后者降低資金成本則會促使房價(jià)上漲。”業(yè)內(nèi)人士表示。

新政橫空出世，讓許多正在買房和正在賣房的市民產(chǎn)生了許多新的疑問：

【問題一】房屋滿“2年”是該從何時開始計(jì)算?

新政策一出，正在買二手房的市民有點(diǎn)懵，“營業(yè)稅是按照網(wǎng)簽時間算?還是過戶時間算?”

解答：購房時間以契稅完稅證明或房產(chǎn)證上注明的時間，按照“孰先”原則確定;售房時間為網(wǎng)簽時間，若您所在的區(qū)市尚未執(zhí)行存量房交易合同網(wǎng)上備案辦法，則按照存量房交易合同在房地產(chǎn)登記(交易)部門的收件時間為準(zhǔn)。

【問題二】營業(yè)稅有新政，個人所得稅呢，還是按老辦法交么?

2年以上的普通住宅免除了營業(yè)稅，那么二手房交易中的個人所得稅呢?青島市還是規(guī)定滿5年的個人唯一住房才能免除個稅嗎?如果購買滿2年不滿5年的二手房，是不是還要按照評估價(jià)的2%征收個人所得稅呢?

解答：二手房交易個人所得稅優(yōu)惠政策沒有調(diào)整，仍是轉(zhuǎn)讓“家庭自用滿五年的唯一住宅”方可享受免征個人所得稅優(yōu)惠。如果不滿足優(yōu)惠政策條件，則要按照個人所得稅“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目繳稅，對于能夠提供原值的情況，就差按照20%的稅率計(jì)算稅款，不能提供原值的，根據(jù)房屋屬性按照轉(zhuǎn)讓價(jià)格的1%或2%核定計(jì)算稅款。

【問題三】房產(chǎn)登記時都要交那些稅費(fèi)?

解答：購房人房產(chǎn)登記時涉及契稅和印花稅，其中印花稅按照房產(chǎn)證每件5元繳納。關(guān)于契稅，是根據(jù)房屋情況來征收。若購買的商品房是住宅，建筑面積小于144平方米，且小區(qū)建筑容積率等高于1.0，就屬于普通住房范疇。按照財(cái)政部、國家稅務(wù)總局《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅 個人所得稅優(yōu)惠政策的通知》(財(cái)稅[2010]94號第一條)的規(guī)定，個人購買普通住房，且該住房屬于家庭(成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的，減半征收契稅(稅率為1.5%)。

【問題四】拆遷房繳納契稅時都有啥優(yōu)惠?

因拆遷再購房的，繳納契稅是有沒有優(yōu)惠政策?具體怎么優(yōu)惠?

答復(fù)：根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，對被拆遷人因拆遷重新購置住房的，對購房成交價(jià)格中相當(dāng)于拆遷補(bǔ)償款的部分免征契稅，成交價(jià)格超過拆遷補(bǔ)償款的，對超過部分征收契稅。應(yīng)納稅額計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額=(計(jì)稅價(jià)格-被拆房屋拆遷補(bǔ)償款)×稅率。