都說買房的時候最重要的就是地段，選中了一個好的地段，房子價值看漲。而一個好地段在選擇的時候就要注意看其所在板塊和該板塊的發展潛力。房地產市場特別的復雜，而每一個城市的房地產市場又不盡相同，很多的購房者不知道應該如何取舍，如何購買。以下是小編收集是相關信息，僅供參考。

因為來到濟南的新濟南人，大部分在東部能找到工作，這邊的就業機會多一些。

然后我們再看這幾年改善置業者的置業范圍，也開始向CBD、奧體、漢峪、高新、盛福等片區置換遷移。因為這邊是“行政、金融、企業”最集中，且還會聚集若干年，吸引力還會變強。

所以這個區域是濟南吸引力最強的片區，不管你信或者不信，很難改變。

再看一下我們現在的置業區域分布：

未來近2-3年圖片上的18個區域還有新房可售，加上郭店、孫村，可以把濟南分成20個置業小片區。

當然老城區還有零星的拆遷土地入市，但是這不影響大的供應節奏。

東部是新房供應主陣地

如果你是個有心人，可以數數二環東路以東在售樓盤數量，大概率占了濟南的7成左右。

東部有大量的土地可開發，有大量的低價樓盤可選擇。

濟南的城市人口還會一直增長下去，可能最少還要增長10年，這十年向哪邊發展？我們再想想近幾次主城區的拆遷，特別是千佛山北廣場的拆遷，老城區更新太難了，老城區的好房子真貴，舊房子是真舊。

現在的改善群體在東部置業主要購買區域：

1、CBD片區??

地鐵、商業、辦公、住宅，未來的濟南新中心，這里將會最繁華。

在售樓盤可選擇不多，招商公園1872、中信泰富濟南尊、復興國際中心、綠地ifc、華潤昆侖御，且剩余大部分均為精裝價格2.8??3.5萬，華潤的大面積毛坯23000左右。

有錢你就能買到，小街區讓很多改善還是有疑慮。

2、奧體（龍洞也在內）片區??

環境、配套、教育均不錯，緊鄰龍奧大廈、奧體中心，不可復制。

幾乎沒有在售新樓盤，各種單位宿舍很多，二手房也很搶手，價格今年又漲了。只有大華紫郡一個樓盤在售，產品還可以，片區內的香餑餑。

未來很長時間內，這里會是東部房價制高點。

3、賢文（高新、軟件園也算在內）片區??

CBD、奧體、高新算是濟南東部商務區最集中的三個區域，高新核心片區同時也能享受CBD、奧體的配套服務。

在售樓盤仁恒奧體公園世紀、綠地華彤苑、瓏悅府、穎秀華府，龍湖新項目下半年入市。

高新區這幾年教育突飛猛進，現如今東部置業人群比較喜歡置業高新區改善盤，部分高新次新房價格與CBD毛坯價格相當。未來仁恒、龍湖很有可能比肩CBD樓盤價格，2021年大概率會突破3萬。

4、盛福片區??

歷下區僅存的還有大量土地可出讓片區，位置尚可，距離CBD、奧體、高新商務區都相對很近。

但是這幾年歷下區教育比較拉垮，沒有在盛福片區注入很好的師資力量，導致整個區域教育被旁邊高新區甩下，這一點我想歷下教育局難辭其咎。

2021年在售項目海信君和、萬科翡翠公園、金地華著、綠城?園、招商濱河府、陽光城檀城，下半年銀豐、越秀新樓盤也將入市。

教育能跟上，這個片區才能好過。

5、漢峪片區??

經十路以南的生態環境不錯，小漢峪、大漢峪片區有山體資源，隨著這幾年東部發展，這個片區成了改善群體比較喜歡置業區域。出則繁華，有漢峪金谷、奧體、高新區的商業配套，入則寧靜。

今年的漢峪片區揚眉吐氣，一個山大瀚陽學校讓整個大漢峪好幾個樓盤房價漲了2000-3000元，成績決定這片區的最終潛力，娃娃們好好學習！

漢峪在售品質樓盤不多了，海德堡、中鐵逸都國際、金科東方博翠、梧桐郡……這幾個樓盤真的迎來了高光時刻。

6、劉智遠長嶺山片區??

歷下區最靠東區域，歷下區是個金字招牌，可以到了長嶺山不靈了。相對來講片區比較孤立，只能靠區位和教育吸引改善群體。

劉智遠的金茂、銀豐在燕山學校的助力下賣的不錯，奧東新都二手房價格慘不忍睹。

長嶺山幾個樓盤就相對吃力很多，教育不給力，還是歷下區教育局要背鍋！

再說說東部的剛需片區，7個片區。

1、華山片區??

神奇的華山片區從12000-40000的房子都有，真的是一個華山湖改變整個片區。如果沒有這個湖，可能這邊能多建很多房子，但是不可能成為改善置業者的選擇區域。

除了中鐵在售的中鐵梧桐苑之外，其余全部都是中海的房子。

單看片區環境不錯，區域上還是相對孤立，教育短板需要補補。

2、工業北（新東站、張馬）片區??

距離高新、CBD比較近，有地鐵線配套，是剛需置業者比較喜歡置業片區。但是小街區的規劃，我實在理解不了。

片區內缺少品質樓盤，加上本身的地理位置，短期內依然還是剛需片區，很難突破。

2021年我認為這個片區還有小的上漲空間，但是不會特別大。

在售樓盤：中建蔚藍之城、萬象東方、中糧祥云。工業北南側的幾個項目比較特殊，海信翰墨府、龍湖天曜、碧桂園鳳凰壹品，產品優勢明顯，但是短板也很明顯。

3、濟鋼片區??

今年才會有土地入市，明年才會銷售。

現在來看，很難突破剛需片區的宿命。

4、雪山片區??

雪山片區從2017年開始，片區樓市跌宕起伏。

雪山的區位比較居中，其實有點盛福片區的翻版。區域位置不錯，南北、東西交通也比較方便，商業配套沿著鳳鳴路、世紀大道兩側都分布不少，最大的利好是文旅城商業、娛樂配套，距離很近。

下半年隨著萬科城、綠城春來曉園的入市，片區供應量充足，但是售價大概率不會便宜。短期來看還屬于剛需片區，發展空間需要看文旅城輻射、以及東部置業群體對片區內低密產品的認可程度。

5、文旅城片區??

自成一派，大體量、大配套，文旅城商業、娛樂配套是整個濟南的配套，補齊東城的娛樂配套短板。

未來片區人流量會非常大，帶動整個大片區發展。

房價有支撐，但是因為高容積率，可能低密版塊才會走出獨立行情。看開業之后的片區發展吧，的確不好判斷準確。

6、唐冶片區??

繞城以外，但是房價卻并不低于雪山片區，產業園布局不少，但是缺少強有力的產業支撐，還需觀察各產業園的企業進駐情況，片區內缺少一個商業綜合體。

住宅供應量進入尾聲，在售樓盤不多，山鋼、魯能、保利、遠洋、高鐵城、龍湖、萬科等，僅剩余遠洋一個未入市新項目。唐冶片區有大量的租賃住房、保障房布局，對周邊房價、教育有負面影響。

片區內住宅相對較密集，承接東部核心區域的外溢人口，部分高價地的高低配的確雞肋。可置業、不可追高。

7、神武彩石片區??

神武屬于2020年入市的新片區，在龍湖、金茂的帶領下，片區樓盤銷售風生水起。西側有藥谷、片區內布局各種產研院，吸收了部分預算低的剛需客群置業。

彩石片區比較特殊，超算中心加持，住宅供應較少，且相對都是低密度，自然環境好，買房養老、投資居多。

隨著部分企業繼續外遷神武、彩石，片區會保持一定熱度。

兩個片區都可以買入，且還有上升空間，但是不要追高部分產品，且選擇開發商要謹慎。

很多人說我偏向東部，我來濟南20年，看了濟南20年的發展，東拓西進，至于向西怎么樣向東怎么樣，我想每個人心里都有一個標準，不談趨勢，不談結論，我們再看五年。

資金去哪里、人去哪里，城市發展大方向就在哪里。有時候人去了，資金不到位，發展會很慢；有時候資金去了，人沒跟去，這就是空城，與趨勢發展背道而馳。

城市發展，肯定會考慮成本，投入產出問題，這也是濟南老城更新難、慢，最大的問題。

接下來說郭店、孫村片區

1、孫村片區??

孫村片區我個人是非常看好的，孫村有產業、有很好的生態環境，同時有很多的低密社區。向南是彩石，經十東路，所謂的科創大走廊，超算中心等，未來肯定會布局很多的企業、研發中心等。

如果未來唐冶、雪山的剛需升級為改善群體，他們去哪里置業？

基本上會有三個選擇：1、向西中央商務區附近置業，2、向彩石片區置換，3、向孫村片區置換。

但是孫村當下在售的萬科如園、烯谷國際中心、綠城桂語朝陽、海信彩虹谷、中海云麓公館、金茂墅、龍湖春江彼岸等樓盤，除了個別樓盤相對低密的改善定位之外，很多小區規劃是剛需盤，小戶型。

靠近圍子山、玉皇山未出讓地塊不多，有改善片區潛質，需要挑選好項目布局，12000左右的低密洋房你害怕啥？

2、郭店片區??

區位上的偏遠，加上生態環境并無優勢，決定了這個片區更多是地源性購房者置業。

如果4、6號線未來在這里匯合，那么片區會承接部分剛需客戶，否則，短時間發展空間會比較有限。

地鐵達、郭店成。（看4號線施工站點能否有突破）

孫村片區

繼續聊聊西、北、南五個區域

還是開頭說的，片區發展需要產業、需要對新濟南人有吸引力。

1、西客站片區??

西客站的發展時間并不算晚，濟南西站于2009年7月12日奠基開工，2011年6月30日，隨京滬高速鐵路建成啟用。經過整整10年的發展，西客站的吸引力還是偏弱，企業、工作機會并不多。

西客站10年間開發，地源性客群基本已經完成置業，這個片區未來的發展機會就是??濟南國家醫學中心，醫學中心發展好，能給西客站片區帶來重大利好，否則相對了來講片區只有居住屬性。

樓市供需平穩，價格波動不大，適合在片區內工作人群，和地源性居民置業。

2、藥山（+濼口）片區??

藥山片區有很多廠房、物流園區，濼口附近更多的是做生意的小企業主，都屬于天橋。這幾年拆遷力度比較大，未來土地供應相對充足，需求也能激發。

片區的不足就是無法吸引更多的新濟南人來此工作、置業，所以購買群體還是地源性客戶為主。

片區發展短時間內還是停留在城市更新層面，很難對周邊人群形成很強吸引力。

片區發展相對比較平穩，城市更新對周邊居民居住環境是一大改善，自住可以。

3、天橋老城??

北湖、三孔橋、汽車站等區域都屬于天橋老城區，尤其北湖片區這幾年拆遷、建設力度很大。

片區內置業者多為周邊工作群體，俗稱地源性客戶，很難吸引西部、南部、東部客群在天橋置業。另外部分片區配置大量的安置房，這一點也值得置業者要盡量避開。

片區以城市更新為主，對外部吸引力有限，上升潛力有限，優質項目比較稀缺：萬科、金地相對比較靠譜。

4、和諧片區??

和諧片區，市中與槐蔭區交匯，在售項目基本全部位于槐蔭區，也屬于城市更新集中片區。

區位優勢明顯，成熟、交通便利，周圍購買力沒問題，但是缺少拉升片區整體發展的新動力。

和諧片區好似已經步入中年，依托老資本平穩發展，房價2-2.3相對正常， 再突破恐怕難度比較大。

在售項目保利天禧、綠城誠園、新城時光印象、遠洋萬和府、中海匯德里、城投靜悅府，供應量不小，挑選低容積率，口碑好開發商購買。

5、市中二環南??

關注度最高的片區，二環南是槐蔭、天橋、市中區的二環南，生態環境、教育資源優勢明顯，吸引整個濟南中西部片區置業者。

這個片區有三個超級大盤：魯能領秀城、中海國際社區、華潤公元九里，另外還有在售的綠地新里城、萬科山望。

購房者的 選擇很有限，有條件上魯能，為了孩子教育大部分人拼了領秀城，畢竟環境不錯，教育領先且確定。其余的中海、華潤、萬科、綠地就隨便買了，但是客觀來講中海而二手低密性價比不錯，學校成績這兩年也會凸顯，可以篩選布局了。

有人會說為什么二環南房價這么高，為何魯能新加推地塊2.7-2.8萬，銷售還這么好？

一句話：你看看市中區的人群都是干什么的？政、金融、事業單位、商人居多。你看看市中區的退休人群之前都是什么單位？你看看為何玉函高架橋怎么就變了隧道？比不得比不得。

市中區底子厚，地緣人群也相對扎堆，所以二環南的學區房、豪宅有價格支撐，穩！

地鐵對濟南的影響

我又做了一張圖，從我的理解，未來二期地鐵開通之后，對濟南各片區肯定有促進作用，但是真正利好哪里？

東西三條地鐵線，增進東西互通，但是同樣會導致西部人口更容易去東部擇業，或者即使在西部上班的人也有機會去東部置業。

洪樓片區地鐵密度還可以，且比較容易形成回馬槍改造，只是瞎猜。

工業北沿線小區，依然是剛需居住區，交通更便利。

郭店能不能起來，還是要看地鐵能否在此處交匯，我個人覺得交匯概率很大。

8號線的作用是為了山東大學，也同樣是為了讓章丘慢慢向西發展，與濟南彩石、孫村牽手。

唯一畫圈的片區，雪山、文旅、唐冶、神武、孫村、彩石，六個區域不分家，承接東部商務區外溢企業、人群，同時吸引省內來濟南置業群體，吸引章丘來濟南置業群體。已經起步，慢慢走向成熟。

小 結

20個置業小片區全部寫完了，比較籠統，僅供大家參考。

未來哪里發展快？哪里是剛需？哪里是改善？或許你已經有了初步認知。結合地鐵線路，可以再梳理一下，大概率對今年全年的置業都會有幫助。

很多人會說這么向東發展，老城區咋辦？老城區以后會很好，老城區會有“回馬槍”的更新發展。但是什么時候？什么規模？不好判斷。

我們的城市發展很難說均衡發展，再加上地勢、空間上的各種受限，諸多因素的制約下，我們一點點的向某個區域妥協發展。

老百姓置業要打破自己的“慣性空間”，有限的資金下，購買吸引力更足、更新發展速度更快的片區置業，這樣才能事半功倍。