都說(shuō)買房的時(shí)候最重要的就是地段，選中了一個(gè)好的地段，房子價(jià)值看漲。而一個(gè)好地段在選擇的時(shí)候就要注意看其所在板塊和該板塊的發(fā)展?jié)摿Α７康禺a(chǎn)市場(chǎng)特別的復(fù)雜，而每一個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)又不盡相同，很多的購(gòu)房者不知道應(yīng)該如何取舍，如何購(gòu)買。以下是小編收集是相關(guān)信息，僅供參考。

東莞是大灣區(qū)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的城市，是我國(guó)沒(méi)有設(shè)區(qū)的市管到鎮(zhèn)的城市，以各鎮(zhèn)自我為中心扁平化發(fā)展，這是優(yōu)點(diǎn)，也是缺點(diǎn)，因?yàn)橥瑫r(shí)弱化了城市核心引擎的作用。

很多外地人來(lái)到東莞有個(gè)感受：找不到市中心在哪里。因?yàn)樘幪幨侵行模�就等于沒(méi)有中心。

廣州的CBD珠江新城、深圳的CBD福田中心區(qū)都是城市金融中心和客廳，起到了很好的經(jīng)濟(jì)凝聚效應(yīng)。

東莞，未來(lái)的最有價(jià)值的地方在那里？

回答這個(gè)問(wèn)題之前，筆者主要從東莞的地理位置環(huán)境和與深圳的關(guān)系入手，以全新的視野去分析，為讀者朋友提供東莞買房最真誠(chéng)的建議，分享城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的紅利。

01.

房地產(chǎn)投資價(jià)值

10年以上看濱海新區(qū)的虎門和長(zhǎng)安

東莞地勢(shì)東南高。

青溪和樟木頭在巨大的銀瓶山山脈之下不適合大規(guī)模的開(kāi)發(fā)，西北環(huán)珠江口與廣州黃埔相鄰，西南臨海的虎門和長(zhǎng)安與深圳寶安沙井相鄰，可以開(kāi)拓濱海新區(qū)。西北地勢(shì)低，南部大嶺山和松山湖地貌以丘陵臺(tái)地、沖積平原為主。

虎門在珠江口的區(qū)位衛(wèi)星圖

廣東高科技創(chuàng)新走廊示意圖

東莞產(chǎn)業(yè)規(guī)劃圖

東莞的地理環(huán)境決定了東莞的發(fā)展向南，重心在虎門-長(zhǎng)安沿海濱海灣區(qū)，東抱深圳前海，西抱廣州南沙，不但地理位置優(yōu)越，而且灣區(qū)有虎門深水港。

世界經(jīng)濟(jì)的發(fā)展史，就是灣區(qū)的發(fā)展史，為了更有利于大灣區(qū)優(yōu)化資源，重點(diǎn)打造廣東沿海科技創(chuàng)新走廊。

筆者建議，可考慮將東莞市政府搬遷到濱海新區(qū)的虎門。有效形成廣州南沙-東莞濱海-深圳前海的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，達(dá)到強(qiáng)強(qiáng)互促互補(bǔ)的作用。

市政府搬遷到虎門的主要有利因素有三點(diǎn)：

其一，政府所在地，就是資源配置最優(yōu)先之處，把市政府駐地設(shè)在濱海灣就是對(duì)大灣區(qū)整體前景心理預(yù)期最直接的鼓舞。

其二，縱觀世界和國(guó)內(nèi)核心城市，政府駐地都是選在海邊灣區(qū)，如紐約、東京、倫敦、香港、上海、廣州、深圳和杭州等等。

其三，把濱海灣打造成真正意義上的東莞中心，可以把多中心論或無(wú)中心論一并消除。

東莞有些鎮(zhèn)上的居民，特別是東部山區(qū)清溪和鳳崗的，十幾年沒(méi)有去過(guò)莞城，市區(qū)與鎮(zhèn)，鎮(zhèn)與鎮(zhèn)關(guān)聯(lián)性較弱，這種生產(chǎn)關(guān)系必須調(diào)整，以促進(jìn)生產(chǎn)力的進(jìn)一步提高。

松山湖實(shí)景圖

科技在哪里繁榮就在哪里，科學(xué)技術(shù)是第一生產(chǎn)力，科技在那里資本就哪里，繁榮也就哪里，由于華為的進(jìn)駐，松山湖成為東莞科技的和資本的高地，這就是最好的例證。

濱海灣將來(lái)是東莞發(fā)展的中心，期待著東莞從這里走向世界。

南山科技園→后海人才公園→前海→寶中→光明科學(xué)城→松山湖華為→濱海灣→南沙→廣州科學(xué)城，這條黃金軸線是大灣區(qū)科技創(chuàng)新走廊核心，也是精英聚集地，財(cái)富效應(yīng)爆發(fā)地，所以說(shuō)濱海灣發(fā)展前景看好！

遠(yuǎn)眺華為風(fēng)景

從大灣區(qū)的整體來(lái)看，深圳發(fā)展向西進(jìn)，廣州發(fā)展向南進(jìn)，東莞發(fā)展向南進(jìn)，將來(lái)在珠江口南沙勝利會(huì)師。

深圳-東莞-廣州-佛山-中山將連一片，形成大灣區(qū)U形大型經(jīng)濟(jì)航空母艦，乘風(fēng)破浪駛上太平洋。

買房投資首先選擇城市，再就是選擇地段，這就是價(jià)值投資的精髓！

房地產(chǎn)投資價(jià)值，從2018年海灣新區(qū)成立開(kāi)始算起，短期 3~5年看臨深鳳崗、塘廈和松山湖，中期6~9年看東莞城南，長(zhǎng)期10年以上看濱海新區(qū)的虎門和長(zhǎng)安。

這是由于東莞的地理環(huán)境和大灣區(qū)發(fā)展進(jìn)程所決定的。

02.

濱海灣建設(shè)

必將帶動(dòng)?xùn)|莞再創(chuàng)輝煌30年！

在房地產(chǎn)文章中，經(jīng)常提到核心資產(chǎn)這個(gè)詞語(yǔ)，但很少有人作出回答，筆者認(rèn)為有必要給出一個(gè)定性和定量。

讓買房和投資者有一個(gè)清晰的概念。只有概念清楚，買房投資才有方向。

由于城市核心地段的唯一性和不可復(fù)制性的稀缺特點(diǎn)，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值起決定作用，占有城市最優(yōu)質(zhì)資源，是代表城市政治、經(jīng)濟(jì)、金融或科技中心，能帶來(lái)超額收益和價(jià)值增長(zhǎng)的房地產(chǎn)，這叫做城市核心資產(chǎn)。

這就是定性分析。

核心資產(chǎn)的四個(gè)要素，缺一不可：

1）土地的價(jià)值高。2）高端產(chǎn)業(yè)聚集，主要是金融與科技中心。3）最好的市政配套。特別是教育、醫(yī)療資源和地鐵的配套。4）資本流入?yún)R聚，世界500強(qiáng)的總部基地。

核心資產(chǎn)帶來(lái)的收益是平均水平的兩倍以上，這就是定量分析，例如上海陸家嘴、北京三環(huán)內(nèi)、廣州珠江新城、深圳福田中心區(qū)和深圳灣。

不論房?jī)r(jià)還是租金都是全市平均水平的兩倍以上。

筆者建議將虎門和長(zhǎng)安的濱海灣規(guī)劃成國(guó)際一流的金融與科技中心，為了避免與廣州和深圳同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)，可以采取互補(bǔ)的形式，形成大灣區(qū)的整體合力。

科技以華為5G，金融以外匯和保險(xiǎn)。

因?yàn)樵诮鹑诜矫鎻V州將以期貨交易，深圳以股票證券交易。

濱海新區(qū)以金融和科技去規(guī)劃濱海灣，同時(shí)開(kāi)發(fā)虎門港的物流，形成東與前海、西與南沙相呼應(yīng)的產(chǎn)業(yè)，屆時(shí)東莞濱海灣的核心資產(chǎn)就形成了，古語(yǔ)說(shuō)得好，三十年河?xùn)|，三十年河西。

濱海灣建設(shè)必將帶動(dòng)?xùn)|莞再創(chuàng)輝煌30年！

以濱海新區(qū)的標(biāo)桿示范性作用，將徹底改變東莞以鎮(zhèn)為中心的現(xiàn)狀，以城市新面貌出現(xiàn)在世界級(jí)大灣區(qū)的舞臺(tái)上是可以期待的。

做大做強(qiáng)虎門和長(zhǎng)安，可以預(yù)見(jiàn)在不遠(yuǎn)的將來(lái)，東莞經(jīng)濟(jì)一定會(huì)更上一個(gè)臺(tái)階。形成珠江口廣州、深圳、東莞三足鼎立的新時(shí)代。

這是歷史給予東莞的機(jī)遇和期待，也是東莞彎道超車的好機(jī)會(huì)，同時(shí)顯示了東莞指點(diǎn)江山的雄心壯志。

東莞不應(yīng)該是深圳和廣州進(jìn)行低端產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的配角，東莞更應(yīng)該是有個(gè)性地張揚(yáng)自己獨(dú)特全產(chǎn)業(yè)鏈的城市。

廣州和深圳也應(yīng)該把東莞當(dāng)成好兄弟，大家都是大灣區(qū)的合伙人，有分工有合作，也有適當(dāng)?shù)木範(fàn)帯?/p>

這樣緊密團(tuán)結(jié)的合作精神氛圍，超越了物質(zhì)層面的關(guān)系。為全國(guó)城市群和都市圈的發(fā)展提供一個(gè)示范。

虎門步行街一景

03.

應(yīng)規(guī)劃成彈性空間

可以借鑒紐約曼哈頓中央公園

東莞濱海灣建設(shè)應(yīng)引入紐約曼哈頓辦公與人居統(tǒng)一的理念，避免國(guó)內(nèi)有些城市的交通擁堵現(xiàn)象，即白天上班時(shí)間市中心熱鬧非凡，晚上下班后人們不得不回郊區(qū)居住，這樣令上班族身心疲憊，還浪費(fèi)了大量的通勤時(shí)間，造成早晚高峰交通阻塞，晚上中心區(qū)形成空巢，這種不良現(xiàn)象必須改正了。

所以，濱海灣應(yīng)規(guī)劃成彈性空間：生活高度與國(guó)際配套，城市公園與商業(yè)氣息共存的融合環(huán)境。

因?yàn)榫蛹揖W(wǎng)上彈性辦公成為現(xiàn)實(shí)，辦公室面積可以縮小，居住面積可以增加。

建議濱海新區(qū)在辦公、住宅、商業(yè)的用地比例應(yīng)為1：3：1比較合適，即白天辦公3平方米，晚上居住9平米，使用商場(chǎng)3平方米。住宅與辦公及商業(yè)活動(dòng)半徑為2千米，步行15分鐘以內(nèi)比較適宜。

虎門街道和小區(qū)

某些城市由于住宅建得太少，而寫(xiě)字樓過(guò)剩造成很多空置。這方面紐約曼哈頓中央公園和深圳后海人才公園做得不錯(cuò)，可以借鑒。

經(jīng)批準(zhǔn)，成立大灣區(qū)大學(xué)，初步選址在東莞濱海灣新區(qū)威遠(yuǎn)島，總投資估算約100億元。

東莞將大力推動(dòng)創(chuàng)新型大學(xué)建設(shè)，包括開(kāi)展了高標(biāo)準(zhǔn)大灣區(qū)大學(xué)籌建工作，目前大灣區(qū)大學(xué)正加快制定完善辦學(xué)方案并同步謀劃開(kāi)展校長(zhǎng)遴選。

說(shuō)明廣東省把高規(guī)格大學(xué)設(shè)在虎門是對(duì)東莞的殷切期望。

04.

東莞與深圳的關(guān)系

是一個(gè)不可分割的共贏整體

很多人把東莞和深圳的關(guān)系理解為以深圳的深莞惠都市圈，筆者認(rèn)為這是片面的，深圳與東莞更是一體兩面的關(guān)系，就如高聳的銀瓶山一樣，山的西北面屬于東莞，山的東南面屬于深圳。

山還是那座山，不能因?yàn)樾姓�區(qū)域不同而改變山的脊梁。

為什么這樣說(shuō)呢？因?yàn)樯钲诤蜄|莞的產(chǎn)業(yè)是相關(guān)聯(lián)的。這就像汽車產(chǎn)業(yè)，4S店面設(shè)在深圳，而生產(chǎn)工廠設(shè)在東莞，同是一條產(chǎn)業(yè)鏈，一個(gè)在前端一個(gè)在后端。深圳繁榮接單多，東莞則生產(chǎn)多，歷史已證明深圳強(qiáng)則東莞強(qiáng)。

所以說(shuō)深圳和東莞是互相促進(jìn)的整體。一定要把東莞是深圳的“小弟”這個(gè)老思想改正過(guò)來(lái)。

深圳科技不斷創(chuàng)新，必然帶來(lái)東莞生產(chǎn)業(yè)的興旺；東莞完整的產(chǎn)業(yè)鏈又反過(guò)來(lái)促進(jìn)深圳科技和金融的更大進(jìn)步。

虎門湖邊小區(qū)的洋房和別墅

東莞是世界工廠，有完整的產(chǎn)業(yè)鏈，還有與之配套的設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、加工、包裝、倉(cāng)儲(chǔ)和運(yùn)輸?shù)取＿�有幾百萬(wàn)勤勞的熟練技術(shù)工人，不但生產(chǎn)速度快，而且工資成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于歐美國(guó)家。

東南亞雖然說(shuō)工資低，但生產(chǎn)效率差，接單多時(shí)節(jié)假日不肯加班。

所以東莞才是最佳生產(chǎn)基地，也是東莞立于不敗之地的看家功夫。

吃在虎門，虎門擁有南北風(fēng)味的特色菜

對(duì)于東莞與深圳接壤的臨深地區(qū)，鳳崗、塘廈、黃江等鎮(zhèn)，東莞市可大力配套建剛需用房，即80~98平方米的三房?jī)蓮d二衛(wèi)和兩房?jī)蓮d二衛(wèi)的經(jīng)濟(jì)實(shí)用小戶型商品房，滿足深圳剛需置業(yè)的需求，深圳有實(shí)際管理人口約2300萬(wàn)，而且每年約新增加50萬(wàn)凈流入，還大概有1300多萬(wàn)人沒(méi)有自己的房子，這些人將來(lái)會(huì)在東莞和惠州買房。

如果東莞能解決800萬(wàn)深圳人居住問(wèn)題，以每戶三人計(jì)算，約需要260萬(wàn)套房子。

這些人的購(gòu)房和消費(fèi)對(duì)拉動(dòng)?xùn)|莞經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是一個(gè)不小的貢獻(xiàn)。在臨深住宅供應(yīng)上，東莞市在深莞惠都市圈形成的進(jìn)程中發(fā)揮主導(dǎo)作用，地鐵建設(shè)應(yīng)放優(yōu)先位置，在土地供應(yīng)上東莞應(yīng)積極支持。

深圳市也應(yīng)給予經(jīng)濟(jì)上的支持，界線問(wèn)題上難得糊涂的好。

因?yàn)闁|莞與深圳互補(bǔ)互成，我中有你，你中有我，是一個(gè)不可分割的共贏整體。

虎門南北通透的板樓

05.

歸結(jié)：房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)是昨天的便宜

事物都是在發(fā)展變化著的，人們往往錯(cuò)過(guò)了機(jī)會(huì)而悔恨不已。

是真的沒(méi)有機(jī)會(huì)嗎？

回答是否定的，人的錯(cuò)誤往往是在機(jī)會(huì)來(lái)臨之時(shí)，不會(huì)當(dāng)機(jī)立斷地作出決定，而是猶豫不決，再等一等再看一看，時(shí)機(jī)一縱即逝，事物巳上升到了更高的層次了，或許再努力也是高不可攀了！

絕大多數(shù)人就是這樣痛失良機(jī)的。房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)是昨天的便宜。