目前漳州首套房房貸利率多為5.15%，二套房多為5.35%。

從“房住不炒”到“三條紅線”，為防范房地產市場過熱，監管部門持續完善房地產金融宏觀審慎管理，采用相關政策、工具進行局部修復。毫無疑問，不論是房企融資還是個人房貸，短期內都難言寬松。

近期有數據披露，國內房貸增速已連續26個月回落；加之年底來臨，關于個人房貸收緊的猜測又甚囂塵上。這時候貸款買房真的難上加難了嗎？為此，記者咨詢了銀行業、房地產業相關人士。

“三條紅線” 給房貸利率連降“踩剎車”

從全國范圍看，房地產貸款的確處在“審慎監管”之中。這一點，從“三條紅線”“房地產開發貸限額”和“房貸利率連降終止”可見一斑。

“三條紅線”規則關注重點房企資金監測和融資管理，要求剔除預收款的資產負債率不得大于70%，凈負債率不得大于100%，現金短債比不得小于1倍。政策層面認為，“三條紅線”能防范因房地產融資帶來的金融風險，間接有效地控制房地產價格，推動房地產行業轉型，并降低房地產金融所帶來的風險。

短期看來，“三條紅線”影響已逐漸顯現，多家銀行明確“限額管理”“好中選優”等原則，對涉及房地產行業的貸款進行壓降和控制規模。最直接的證據就是，房地產貸款增速在持續回落。中國人民銀行10月30日發布的2020年三季度金融機構貸款投向統計報告顯示，三季度末，人民幣房地產貸款余額48.83萬億元，比上季末下降0.3個百分點，連續26個月回落；前三季度增加4.42萬億元，占同期各項貸款增量的27.2%，比上年全年水平低6.8個百分點。

融360大數據研究院對全國41個重點城市674家銀行分支機構房貸利率的監測數據顯示，2020年10月（數據監測期為2020年9月20日-2020年10月18日），全國首套房貸款平均利率為5.24%，二套房貸款平均利率為5.55%，均與上月持平。而在此之前，2020年以來房貸利率已實現“九連降”；至10月，利率下降“踩”了“剎車”。

突發新冠肺炎疫情、經濟下行壓力、局部市場過熱，多重風險疊加，形成了今年紛繁復雜的經濟形勢。因此，政策層面認為，微觀上看，應擴大市場的消費需求與消費動力，構建“經濟內循環”。而房子，是老百姓日常生活中總價最高的消費品，背上高房貸的老百姓，其消費欲望和能力將被大幅壓抑。構建新發展格局還要在穩定高房價、控制房地產貸款等方面齊齊發力。

年底收緊？漳州房貸利率“穩字當頭”

目前漳州樓市并未出現過熱現象，因此個人住房貸款政策仍以“穩”為主，變化不大。在采訪中，幾位銀行從業者表示，目前漳州個人房貸利率（五年以上）沒有出現大幅調整，依然保持首套房lpr+50個基點、二套房貸lpr+70個基點左右的情況，即首套房約5.15%、二套房約5.35%，不同銀行略有差距。

對于其他城市出現的個人貸款收緊情況，業內人士表示，年底貸款有所收緊是正常現象，當然今年尤其特殊，但目前漳州并未大幅壓限個人房貸業務。“今年上半年受疫情影響，不少企業受沖擊較大，對比企業貸款和個人住房貸款來說，銀行傾向于審批更為穩定的個人房貸，這是特殊的一方面。普遍的一方面是，每年下半年，尤其是越接近年底，房貸額度所剩不多，因此審批、放款速度沒有那么快，會給人一種‘收緊’的錯覺。”一位銀行從業者說。

從文件中我們得知，四大方面的調整。

1、期限方面：LPR的期限品種依據原合同的借款期限確定，確定后在合同剩余期限內不再調整。

2、加點數值方面：加點數值為原合同最近的執行利率與2019年12月LPR的差值（可為負值），在合同剩余期限內固定不變。

3、利率水平方面：轉換時點利率水平保持不變。

4、后續周期和價格調整：借貸雙方可重新約定重定價周期和重定價日，重定價周期最短為一年。

不僅如此，就存量浮動利率貸款定價基準轉換問題，中國人民銀行有關負責人也是做出了相關解讀。

1、推進存量浮動利率貸款定價基準轉換的主要考慮是什么？

答：2019年8月17日，人民銀行發布改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制公告。目前接近90%的新發放貸款已經參考LPR定價，但存量浮動利率貸款仍基于貸款基準利率定價，不能及時反映市場利率變化，不利于保護借貸雙方的權益。為進一步深化LPR改革，人民銀行發布了〔2019〕第30號公告，推進存量浮動利率貸款定價基準平穩轉換。

2、存量浮動利率貸款定價基準轉換的原則是什么？

答：一是借款人可與銀行協商確定將定價基準轉換為LPR，或轉換為固定利率，借款人只有一次選擇權，轉換之后不能再次轉換。已處于最后一個重定價周期的存量浮動利率貸款可不轉換。二是轉換工作自2020年3月1日開始，原則上應于2020年8月31日前完成。三是轉換后的貸款利率水平由雙方協商確定，其中，為貫徹落實房地產市場調控要求，存量商業性個人住房貸款在轉換時點的利率水平應保持不變。

3、存量商業性個人住房貸款定價基準如何從貸款基準利率轉換為LPR？

答：自公告發布之日起，銀行應盡快制定存量商業性個人住房貸款定價基準轉換工作計劃，包括系統配套、人員培訓等，同時通過多種渠道（包括官網和網點公告、短信、郵件、手機銀行和電話通知等）告知客戶，在雙方協商一致的前提下，盡可能以簡便易行的方式變更原合同條款。定價基準轉換為LPR的，LPR的期限品種依據原合同的借款期限確定，確定后在合同剩余期限內不再調整；加點數值為原合同最近的執行利率與2019年12月LPR的差值（可為負值），在合同剩余期限內固定不變；轉換時點利率水平保持不變；借貸雙方可重新約定重定價周期和重定價日，重定價周期最短為一年。同一筆商業性個人住房貸款，在2020年3-8月之間任意時點轉換，均根據2019年12月LPR和原執行的利率水平確定加點數值，加點數值不受轉換時點的影響，銀行和客戶可合理分散辦理。目前，大多數存量商業性個人住房貸款的重定價周期為1年且重定價日為每年1月1日。以此為例，若某筆商業性個人住房貸款原合同期限20年,剩余期限為8年，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準利率上浮10%，現執行利率為4.9%×（1+10%）=5.39%。2019年12月發布的5年期以上LPR為4.8%。如果借貸雙方確定在2020年3月30日轉換定價基準，且重定價周期仍為1年，重定價日仍為每年1月1日，那么加點幅度應為0.59個百分點（5.39%-4.8%=0.59%）。2020年3月30日至12月31日，執行的利率水平仍是5.39%（4.8%+0.59%）。在此后的第一個重定價日，即2021年1月1日，按照重新約定的重定價規則，執行的利率將調整為2020年12月發布的5年期以上LPR+0.59%，此后每年以此類推。

4、除商業性個人住房貸款的其他存量貸款定價基準如何轉換？

答：除商業性個人住房貸款的其他存量浮動利率貸款，包括但不限于企業貸款、個人消費貸款等，可由借貸雙方按市場化原則協商確定具體轉換條款，包括參考LPR的期限品種、加點數值、重定價周期、重定價日等，或轉為固定利率。

這就意味著，房貸利率，將全面從“貸款基準利率上浮模式”轉換為“LPR利率加點模式”；這一次，無論是新房貸，還是過去幾年的存量房貸，都將轉換為LPR模式；市場在變，未來房貸利率，每年都能調整1次，房貸利率不會再出現幾年都維持不變的情形。

而且，這次全面轉換為“LPR利率加點模式”后，其房貸利率就會隨著LPR的利率來走，如果降息了，那購房者的成本就隨之降低，反之也是一樣。