一、5年期LPR利率大降，樓市狂歡？

4月20日，央行公布了最新貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，1年期LPR為3.85%，5年期LPR為4.65%，分別較前值下降了20基點(diǎn)、10基點(diǎn)。不少人都把此信息解讀為，全面利好各級(jí)市場(chǎng)，樓市即將復(fù)活等等。

但在政治局會(huì)議重申「房住不炒」的情況下，大可不必高呼「重大利好」。甚至可以說，這不過是疫情之下應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的正常操作而已。

樓市的溫度應(yīng)該是在購房需求的釋放下、在城市發(fā)展需求的預(yù)期下回升，而不是靠短期的、缺少后勁的刺激來回升。更何況LPR下降，并不代表購房成本真的緊隨著大降多少。

二、LPR利率下降，購房成本降低了嗎？

LPR利率下降，確實(shí)可能在一定程度上減少購房者的置業(yè)支出。

根據(jù)相關(guān)規(guī)定，人民銀行省一級(jí)分支機(jī)構(gòu)確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限；銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)可以合理確定每筆貸款的具體加點(diǎn)數(shù)值。也就是說，就像過去幾年4.9%的商貸利率上浮10%、20%那樣，如今的LPR利率也可以上浮，表現(xiàn)形式為加點(diǎn)。

那么，汕頭當(dāng)前各銀行的房貸利率執(zhí)行情況如何呢？房天下通過向部分銀行和中介機(jī)構(gòu)了解到，目前新房（首套）房貸利率加點(diǎn)普遍在35個(gè)點(diǎn)以上，主要集中在78點(diǎn)左右；新房（二套）加點(diǎn)多在100點(diǎn)以上；二手房利率情況與新房差別不大。

▲ 一手房房貸利率（70萬房貸30年）

▲ 二手房房貸利率

三、房貸利率還會(huì)繼續(xù)降嗎？

根據(jù)某數(shù)據(jù)研究院發(fā)布的報(bào)告，4月份全國房貸利率持續(xù)下降，但各地及各行調(diào)整步伐不一。2020年4月（數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)期為2020年3月20日-2020年4月19日），全國首套房貸款平均利率為5.43%，環(huán)比下降5BP；二套房貸款平均利率為5.74%，環(huán)比下降4BP。報(bào)告預(yù)計(jì)，4月下旬，可能還會(huì)有更多城市加入下調(diào)房貸利率的隊(duì)伍中。

今年以來，央行在貨幣政策上持續(xù)加大逆周期調(diào)節(jié)力度，保持了流動(dòng)性的充足供應(yīng)。目前，市場(chǎng)普遍認(rèn)為逆周期調(diào)節(jié)的力度還會(huì)進(jìn)一步加大。目前的市場(chǎng)主流認(rèn)為隨著全球利率的持續(xù)下降，中國的LPR利率將持續(xù)下降。

四、房貸利率轉(zhuǎn)換還需要搞清楚幾個(gè)問題。

首先需要明確，去年10月8日之后新簽訂貸款合同的絕大多數(shù)購房者不需要關(guān)心房貸利率轉(zhuǎn)換的問題，因?yàn)槟�已�?jīng)是LPR利率客戶了。

第二，銀行要求在指定時(shí)間內(nèi)完成轉(zhuǎn)換LPR利率或維持固定利率，一般可以通過手機(jī)銀行APP完成，如果不進(jìn)行轉(zhuǎn)換，大概率會(huì)默認(rèn)固定利率。

第三，如果你選擇轉(zhuǎn)換LPR利率，今年的LPR利率如何走位風(fēng)騷都對(duì)你沒有影響。轉(zhuǎn)換的LPR利率參考的是2019年12月的數(shù)值（4.8%），不會(huì)因?yàn)楝F(xiàn)在LPR利率大降導(dǎo)致加點(diǎn)過高。

第四，LPR利率轉(zhuǎn)換后，2020年繳納的月供不會(huì)有任何變化。在下一個(gè)重定價(jià)日開始（假設(shè)為1月1日），你的月供才會(huì)開始受到影響，利率等于最近一個(gè)月（假設(shè)為12月20日）的LPR利率+加點(diǎn)（加點(diǎn)怎么算？）。

第五，所以，哪怕現(xiàn)在利率降到3%去了，也和你沒關(guān)系。在轉(zhuǎn)換利率前，你要想搏一搏的是，未來利率會(huì)降還是漲，

五、到底要選浮動(dòng)利率還是固定利率？

有一個(gè)基本的結(jié)論是發(fā)達(dá)國家的市場(chǎng)基準(zhǔn)利率都要低于新興發(fā)展中國家；簡(jiǎn)單粗暴來講，低利率是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然趨勢(shì)。不過，中國在內(nèi)需市場(chǎng)支撐、城鎮(zhèn)化等政策下可以延緩利率過快下滑的趨勢(shì)。

非常抱歉的是，浮動(dòng)利率OR固定利率的問題上，房天下沒有辦法給您一個(gè)百分百準(zhǔn)確的答案。正如上文所說，市場(chǎng)普遍認(rèn)為L(zhǎng)PR利率會(huì)下降，但是，也沒有專家敢打包票LPR利率不會(huì)上漲，誰也沒法保證5年期LPR利率持續(xù)降低，或者慢慢反彈起來。

不過，還是有一些普遍的觀點(diǎn)值得參考：如果現(xiàn)有的利率已經(jīng)足夠低，那么維持固定利率是比較妥當(dāng)?shù)倪x擇；如果利率已經(jīng)很高，可以賭一賭LPR長(zhǎng)期下降，以期降低利息支出。

當(dāng)然，最終，還是要您自己抉擇。