房屋貸款方式有三種：一是住房公積金貸款；二是商業貸款；三是組合貸款。

商業貸款

是中國人民銀行批準設立的商業銀行和住房儲蓄銀行，為居民購買自用普通住房提供的貸款，執行法定貸款利率。商貸是以贏利為目的，利率相對高，商貸的基準利率是4.85%（五年以上）。

公積金貸款

是指住房資金管理中心運用住房公積金委托商業性銀行發放的個人住房貸款。它是屬于政策性的個人住房貸款，一方面是利率低，公積金貸款利率是3.25%（五年以上），另一方面主要為中低收入的公積金繳存職工提供。

今年3月，瀘州市發布的《瀘州市合力應對疫情影響支持建筑業和房地產業復工復產若干措施》中提出：調整住房公積金最高貸款額度，單方繳存住房公積金的，最高貸款額度由但是30萬元調整為40萬元；夫妻雙方繳存住房公積金的，最高貸款額度由40萬元調整為50萬元。從2020年3月19日執行，有效期至2020年12月31日。

同時，調整公積金提取政策，支持通過純商業按揭貸款方式購買第二套改善性住房家庭提取公積金用于支付購房首付款。

組合貸款

商業貸款和公積金貸款可以一起，在買房時同時申請，就是所謂的組合貸款。

針對不同的購房者買不同總價的商品房應該如何選擇貸款方式，三江地產售后專員高女士為我們做了詳細介紹。

高女士：針對買了公積金的購房者，多數會選擇用公積金貸款，利率低；但是公積金最高貸款額度50萬，如果首付款不夠，貸款需要超過最高額度的，那么就可以選擇公積金+商業組合貸；不過，有些開發商不支持這種組合貸方式，購房者也可以選擇用商業貸款的方式，再用購房合同和購房發組合貸提取公積金。

對于沒有公積金的購房者，那么就只能選擇商業貸款，在銀行流水、收入證明、個人征信均通過的情況下首套房首付30%，征信有問題者需要擔保人擔保，相對應的也會提高利率。

總的來說，家庭資金充足或者房源總價不高，有公積金且有足夠首付款的，那就純公積金貸最好；家庭資金儲備一般，有公積金但在公積金最高貸款額度限制條件下不夠首付的，則可以選擇組合貸；家庭資金儲備一般又無公積金的，就商業貸款。

此外，就商貸購房來說，向銀行還房貸的方式也有兩種：等額本金與等額本息。

等額本金：每月固定還款本金，隨著本金逐漸降低，需要還利息也減少；

等額本息：固定每個月還款數額，一部份是還本金，一部份是還利息。

對于購房者來說，該選擇那種還款方式呢？

等額本金前期還款壓力較大，到后面就相對輕松，需要還的總利息也相對少；等額本息月供數額一如既往，但需要還的利息相對較多。

因此，在日常生活水平可以得到保障的前提下，對于當前收入豐厚且月余額較大、房貸月供根無壓力的購房者，適合選擇等額本金；當前收入一般但較穩定的購房者，則更適合選擇等額本息。

中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布，2020年1月20日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為4.15%，5年期以上LPR為4.80%，和12月的保持不變。以上LPR在下一次發布LPR之前有效。

從文件中我們得知，四大方面的調整。

1、期限方面：LPR的期限品種依據原合同的借款期限確定，確定后在合同剩余期限內不再調整。

2、加點數值方面：加點數值為原合同最近的執行利率與2019年12月LPR的差值（可為負值），在合同剩余期限內固定不變。

3、利率水平方面：轉換時點利率水平保持不變。

4、后續周期和價格調整：借貸雙方可重新約定重定價周期和重定價日，重定價周期最短為一年。

不僅如此，就存量浮動利率貸款定價基準轉換問題，中國人民銀行有關負責人也是做出了相關解讀。

1、推進存量浮動利率貸款定價基準轉換的主要考慮是什么？

答：2019年8月17日，人民銀行發布改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制公告。目前接近90%的新發放貸款已經參考LPR定價，但存量浮動利率貸款仍基于貸款基準利率定價，不能及時反映市場利率變化，不利于保護借貸雙方的權益。為進一步深化LPR改革，人民銀行發布了〔2019〕第30號公告，推進存量浮動利率貸款定價基準平穩轉換。

2、存量浮動利率貸款定價基準轉換的原則是什么？

答：一是借款人可與銀行協商確定將定價基準轉換為LPR，或轉換為固定利率，借款人只有一次選擇權，轉換之后不能再次轉換。已處于最后一個重定價周期的存量浮動利率貸款可不轉換。二是轉換工作自2020年3月1日開始，原則上應于2020年8月31日前完成。三是轉換后的貸款利率水平由雙方協商確定，其中，為貫徹落實房地產市場調控要求，存量商業性個人住房貸款在轉換時點的利率水平應保持不變。

3、存量商業性個人住房貸款定價基準如何從貸款基準利率轉換為LPR？

答：自公告發布之日起，銀行應盡快制定存量商業性個人住房貸款定價基準轉換工作計劃，包括系統配套、人員培訓等，同時通過多種渠道（包括官網和網點公告、短信、郵件、手機銀行和電話通知等）告知客戶，在雙方協商一致的前提下，盡可能以簡便易行的方式變更原合同條款。定價基準轉換為LPR的，LPR的期限品種依據原合同的借款期限確定，確定后在合同剩余期限內不再調整；加點數值為原合同最近的執行利率與2019年12月LPR的差值（可為負值），在合同剩余期限內固定不變；轉換時點利率水平保持不變；借貸雙方可重新約定重定價周期和重定價日，重定價周期最短為一年。同一筆商業性個人住房貸款，在2020年3-8月之間任意時點轉換，均根據2019年12月LPR和原執行的利率水平確定加點數值，加點數值不受轉換時點的影響，銀行和客戶可合理分散辦理。目前，大多數存量商業性個人住房貸款的重定價周期為1年且重定價日為每年1月1日。以此為例，若某筆商業性個人住房貸款原合同期限20年,剩余期限為8年，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準利率上浮10%，現執行利率為4.9%×（1+10%）=5.39%。2019年12月發布的5年期以上LPR為4.8%。如果借貸雙方確定在2020年3月30日轉換定價基準，且重定價周期仍為1年，重定價日仍為每年1月1日，那么加點幅度應為0.59個百分點（5.39%-4.8%=0.59%）。2020年3月30日至12月31日，執行的利率水平仍是5.39%（4.8%+0.59%）。在此后的第一個重定價日，即2021年1月1日，按照重新約定的重定價規則，執行的利率將調整為2020年12月發布的5年期以上LPR+0.59%，此后每年以此類推。

4、除商業性個人住房貸款的其他存量貸款定價基準如何轉換？

答：除商業性個人住房貸款的其他存量浮動利率貸款，包括但不限于企業貸款、個人消費貸款等，可由借貸雙方按市場化原則協商確定具體轉換條款，包括參考LPR的期限品種、加點數值、重定價周期、重定價日等，或轉為固定利率。

這就意味著，房貸利率，將全面從“貸款基準利率上浮模式”轉換為“LPR利率加點模式”；這一次，無論是新房貸，還是過去幾年的存量房貸，都將轉換為LPR模式；市場在變，未來房貸利率，每年都能調整1次，房貸利率不會再出現幾年都維持不變的情形。

而且，這次全面轉換為“LPR利率加點模式”后，其房貸利率就會隨著LPR的利率來走，如果降息了，那購房者的成本就隨之降低，反之也是一樣。