7月1日起，京滬等四地開始正式試點“以房養老”，投保人群為60歲以上擁有房屋完全獨立產權的老年人。討論已久的“以房養老”試點政策正式“破題”。

記者近期調查了解到，大多數家庭由于種種顧慮，目前較難接受此種養老方式。同時，對于金融機構來說，這項帶有破局性質的“工程”也面臨著難以合理定價等挑戰。

以房養老，如何“反向抵押”

據保監會相關負責人介紹，一方面，保險公司承擔長壽風險，依照合同約定定期向老年人支付養老年金直至身故，確保老人的晚年生活后顧無憂。另一方面，老年人過世后，其房產處置所得在償還保險公司已支付的養老保險相關費用后，剩余部分依然歸法定繼承人所有;如果房產處置所得不足以償付保險公司已支付的養老保險相關費用，保險公司將承擔房價不足的風險，不再向老年人的家屬追償。

專家分析稱，這種做法的好處就是讓老人能夠“以房養老”，同時避免“無家可歸”，只要老人健在并且這處房產是老人唯一住所，保險公司就不能收走房產。

民政部社會福利和慈善事業促進司司長詹成付表示，“以房養老”對于老年人、保險公司來說都是利好消息，如果試點成功，對于解決老年人的養老資金問題、盤活已有房屋資源、擴大保險公司業務都有積極意義。

以房養老，老人為何不愿意

上海民政部門調查顯示，90%的老人擬將房產留給子孫，愿意倒按揭的不到10%。有專家指出，以房養老作為一種個性化選擇，可先從失獨和丁克家庭做起。

但記者近日在上海調查發現，即便是失獨和丁克，愿意選擇“以房養老”的家庭也寥寥無幾。

現年70歲的上海孤寡老人夏武煜，退休金不多，近年又患上了老年疾病，這使他成了小區重點幫扶對象。當上海傳聞要推行“以房養老”試點時，居委會干部找到他，勸他不妨考慮這一新政策。“老夏看開點，把房子抵押出去換得養老金，可以無牽無掛過好余生，有了錢還能出去旅游散心。”

但夏老堅持說，自己過世后，房子也要交到一個熟悉的、放心的人手上。夏老口中的這個人是他多年前認的干女兒。當年在居委會見證下，夏老與干女兒簽了協議書，約定干女兒須負責老人的各類醫療費用，老人過世后，房子將過戶給干女兒。

住在上海近郊一家養老院的徐阿姨是為數不多開始嘗試“以房養老”的老人。但不同的是，她選擇的是一次性賣房。2011年，趁房價高企，她將自己位于浦東的一套70平米老房出售。徐阿姨說，她已和子女商量好，養老就靠這賣房所得的150萬。“我還有退休工資，夠花了，若有剩余就留給子女。”

在問及是否會選擇“以房養老”時，57歲的失獨母親孫慧芬明確表示不會。“我們希望政府給予失獨家庭更多精神關懷，金錢倒不是最重要的。”孫慧芬告訴記者，等將來兩口子去世時，會把唯一的房產賣掉，所得錢款全部捐給以自己女兒命名的愛心基金，用于教育事業。

以房養老，只能“摸石頭過河”

記者采訪發現，很多老年人對以房養老存在顧慮:“政策是否已經設計好，監管能不能到位，老人領取養老金會不會有風險?還需要政府給我們吃定心丸。”

此外，從傳統觀念來看，“以房養老”亦存在障礙。在中國“養兒防老”的傳統觀念影響下，一些人也難以接受“以房養老”。“老人們在心理上難以接受自己辛辛苦苦一輩子掙來的房子未來成為別人的。”北京大學人口研究所教授穆光宗說。

對于開展“以房養老”業務的金融機構來說，這種對房產進行的“倒按揭”方式也并非常規業務，目前尚缺乏統一的、具有操作性的業務規則可以借鑒，存在諸多不確定性。

一家知名保險公司上海分公司負責人告訴記者，房價走勢及老人預期壽命如何評估，是金融機構首先顧慮的問題。房價不會總是只升不降，未來預期很難作出準確判斷，這對保險公司而言是不小的風險。

另有金融業人士認為，中國房屋產權70年，是“倒按揭”的最大障礙，也是與國外政策環境最大差異。如果70年產權到期后，抵押房屋要有償續期，那么續期費用將是未知風險。

同時，按揭期限也難以確定。不同于傳統房產按揭合同中對還款期限所作的明確規定，由于人的壽命難以預期，“倒按揭”的期限無法事先確定，每月金融機構提供的養老金數額難以準確計算。

哈爾濱商業大學金融學院金融工程研究所所長田立認為，“以房養老”可以作為養老的一種補充形式，但必須看到的是，發達國家的成熟經驗基于其具備完善的金融貸款、擔保機構、資產評估等機構，以及完善健全的個人信用系統。而在這些方面，國內仍有一定差距。

中央財經大學保險學院教授郝演蘇表示，保險公司等金融機構開展這一業務之后，如何評估其對償付能力的影響等問題仍需要進一步探討。據新華社規避老人風險最重要

以房養老，抵押房產是手段，是方法;給老人養老，讓老人沒有后顧之憂才是目的，是我們追求的終極目標。所以，最大力度地維護老人的權益，最大限度地保護老人的安全、規避老人的風險，是制定以房養老具體政策時，首先應該考慮的問題。

當老人把他的房產抵押給銀行或保險公司，他抵押出去的不僅僅是他一輩子的血汗，還有他晚年的幸福和自由，甚至是生命。試想，如果不將相關金融機構和養老院的效益與老人的壽命結合起來，形成讓老人活得越久，他們得利越多的機制，有誰敢保證不會給別有用心的人鉆了空子，變著法去謀財害命呢?

記得有一部西方的電影，說的就是一家養老院謀殺孤寡老人、騙取遺產的故事。這不是杞人憂天，也不是聳人聽聞，只是編者想到了，說出來，防患于未然!不是有句老話嘛，做最壞的的準備，向最好處努力。我們盼望著最完善政策出臺。