在老齡化社會(huì)的背景下，養(yǎng)老地產(chǎn)的前景被看好，但中國的企業(yè)尚未找到有效的盈利模式。近日，在浙江烏鎮(zhèn)召開的“第三屆中國老年住區(qū)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)交流會(huì)”上，業(yè)內(nèi)人士強(qiáng)調(diào)要將投資和管理分離，并高度重視服務(wù)和運(yùn)營。

近年來，中國老齡化進(jìn)程逐步加快，截至2013年底，全國60歲以上的老年人超過兩億，占總?cè)丝诘?4.9%，預(yù)計(jì)將在2025年突破3億。

政府部門采取了一些列措施促進(jìn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展。據(jù)民政部社會(huì)福利促進(jìn)司老年人服務(wù)處副處長欒杰介紹，近年來，我國養(yǎng)老服務(wù)業(yè)在體系發(fā)展上，由過去僅注重發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)事業(yè)，拓展到了養(yǎng)老服務(wù)事業(yè)和產(chǎn)業(yè)并舉。“十二五”期間，社會(huì)力量對(duì)養(yǎng)老服務(wù)投入已達(dá)到200多億元。

養(yǎng)老地產(chǎn)前景被普遍看好。目前，一些房地產(chǎn)公司、保險(xiǎn)公司、物業(yè)服務(wù)公司等紛紛介入這一領(lǐng)域。然而，盈利模式的難題擺在企業(yè)面前。要賺老年人的錢并不容易。老年人的收入有限，財(cái)產(chǎn)不斷減少，在消費(fèi)上較其他人群更為謹(jǐn)慎。“他們是非常難伺候的一群人。”中國天地控股有限公司總裁張華綱說，“但是你把他伺候好了，又是非常忠誠的一群人。”

目前，中國的養(yǎng)老地產(chǎn)尚處于起步階段。保利房地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司董事長宋廣菊指出，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)整體上魚龍混雜，投資主體多，沒有龍頭。“很多企業(yè)還不知道怎么在這一產(chǎn)業(yè)中間賺錢。”

在考察美國等發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)后，宋廣菊認(rèn)為，國外養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展得益于金融市場(chǎng)和專業(yè)運(yùn)營管理兩個(gè)領(lǐng)域的打通。“以美國為例，投資商和運(yùn)營機(jī)構(gòu)是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的主體。投資商從資本市場(chǎng)低成本融資，用于興建或者購買養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，以出租、合營或者自行的方式運(yùn)營，租金收入是其主要的收入來源。運(yùn)營商則通過擴(kuò)展規(guī)模、降低成本、合理分工、規(guī)范管理來獲取服務(wù)收益。”

為此，她認(rèn)為，在機(jī)構(gòu)運(yùn)營管理上，要遵循投資和管理相分離的原則。“投資公司參股或者控股養(yǎng)老運(yùn)營機(jī)構(gòu)，參與運(yùn)營環(huán)節(jié)重大事項(xiàng)的決策，分享服務(wù)管理方面的收益，但不過分干涉運(yùn)營的管理細(xì)節(jié)。”

與其他地產(chǎn)不同，養(yǎng)老地產(chǎn)更重服務(wù)和運(yùn)營。張華綱指出，高質(zhì)量的客戶體驗(yàn)是養(yǎng)老地產(chǎn)盈利的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)公司要扭轉(zhuǎn)“房子賣掉就好”的思路，樹立服務(wù)性思維。“比如說拿地不能只看地段、只看地價(jià)，你要看這個(gè)地方適不適合老人住，有沒有好的配套，特別是醫(yī)院，來解決老人日常的醫(yī)療問題。”上海天佑安康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)集團(tuán)董事長陳琳翰強(qiáng)調(diào)了服務(wù)的市場(chǎng)定位。他通過年齡、老年病、合住意愿、接受價(jià)格等12個(gè)維度對(duì)老年人進(jìn)行定位后，提出了15個(gè)盈利模型，包括：醫(yī)療、康復(fù)、度假旅游、金融理財(cái)、老年大學(xué)等。

在目前國內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)經(jīng)驗(yàn)有限的情況下，一些中國企業(yè)引入了國外的先進(jìn)做法。長城物業(yè)集團(tuán)養(yǎng)老服務(wù)有限公司引入了美國護(hù)明德居家養(yǎng)老服務(wù)公司的經(jīng)驗(yàn)。公司總經(jīng)理李志建說：“每個(gè)月應(yīng)該干什么，他們都幫我們定好了。”但他同時(shí)指出，國外經(jīng)驗(yàn)是參考基礎(chǔ)，需要結(jié)合中國實(shí)際進(jìn)行調(diào)整。