目前昆明除了五華區之外，其他的行政區域都已經接到執行最新二手房交易稅費征收的調整通知，呈貢新區是最早執行的，盤龍區是在2019年9月16日進行接件口頭通知，也已按照最新標準執行。

相關通知

1、變化：計征方式更靈活

按照國信公證處工作人員的說法：【之前的情況是】不動產證沒有滿兩年的，但契稅票面時間已經滿兩年，可以以契稅票面時間來看滿兩年，達到滿二不滿五的條件，就可以不涉及土地增值稅。

【現在的情況是】①如果要以契稅票面時間來看滿兩年的，就必須按差額上稅的方式來繳納個稅；②也可以以不動產證上的時間來看，不以契稅票面時間來看。如果是不滿兩年的情況，那需要繳納到土地增值稅和個稅。

為了方便理解，我特意制作了一個調整前后的變化的對比圖（個人理解，僅供參考），最終核算還是交易過程中，以相關部門要求的繳納明細為準。

簡單理解，以前看交易看時間是否滿足滿2年，可以根據不動產權證上時間或者契稅票面時間，誰的時間早，以誰為準，只要其中一個滿足兩年時間，達到滿2（2年）不滿5（5年），可以不征收土地增值稅，但個人所得稅，可以按照全額1%或者差額的20%進行征收。

現在如果看契稅票時間，滿2年的， 按照差額20%繳納個人所得說，而如果不動產證的未滿2年，個人所得稅按全額1%征收，還要征收土地增值稅5.6%。

當然，二手房交易涉及的稅費明細不僅僅上面羅列的稅種，還有中介費、公證費、工本費、查檔費等等。

2、選擇：哪種計征方式更劃算

那究竟何種計征方式更劃算呢？按我所理解的，舉個例子（不一定準確），僅供大家參考：

X先生在昆明買了一套價值100萬的唯一住房，契稅時間滿2年且房產證還處于辦理中，那么如果X先生將此房子以150萬轉售，按照之前的標準，征收個人所得稅1%就是(150萬x1%=1.5萬)1.5萬或者差額20%即（150-100萬）x20%=10萬元；

如果按照目前的計算方式，看契稅票時間，差額20%即為10萬元，如果以房產證時間，就要征收全額的6.6%（1%+5.6%）即9.9萬。

對此拉個公式，原售價為A萬元，轉售價為B萬元，算出A和B以一定比例，使用哪種計稅方式更劃算？

假設（B-A）X20%=BX6.6%，那么得出，A=0.67B

也就是說，當B的售價是A的1.5倍左右，兩種的計稅方式非常接近。但當差額超過1.5倍且越大，按房產證時間全額計征的成本（代價）越低，反之，差額低于1.5倍且越小，選擇契稅票時間計征更劃算。

當然，二手房具體的交易過程中，當事人都能自己做對比后，選擇適合自己的繳稅方式。

3、影響：均為存量房市場交易服務

我們知道，未來是存量房市場，全國房地產存量資產約250-300萬億，房地產巨額存量資產。昆明的存量房，根據昆明市慶祝新中國成立70周年新聞發布會上報出的數據，人均住房面積43.58平，按照2018年末，昆明市常住人口為685萬人計算，昆明有接近3億平米商品房，存量房數據巨大。

未來這些房會有部分流向市場，從稅費的調整來看，都是為了交易服務，是更為靈活，也更具人性化，畢竟一個區域市場，新房市場的活躍，還得有二手房扶持，這才是良性的房地產市場。

但在昆明，目前普遍存在的現象就是，新房項目在不動產權登記證辦理（直接點說就是下證）有點慢，這些房屋在契稅發票等完稅時間往往都會早于不動產權登記證時間，卻在缺證的房子在市場交易上存在一定的認識偏差問題，通過這個稅費征收相對靈活的方式，本質上是更好驅動解決不動產權登記證下發時間晚但又迫于交易的局限問題。

稅費的計征方式調整，既能為昆明部分小區不動產權登記證下證不及時正名，從而驅動新的存量房的交易活躍度，同時還不影響二手房稅費征收的目的，可謂一舉多得。

但按照公證處的工作人員透露，市場上部分中介聞風而動，調整快得很。為了鉆市場的空子，一些中介帶著客戶私下簽協議，和實際網簽合同的價格有出入，也就是我們常說的陰陽合同，在差額上做足文章，盡可能降低稅費的繳納，而且這種情況一直以來都是存在的。

4、建議：買房要趁早

其實，要杜絕這種現象，深圳及東莞的“三價合一”的操作方式方法，是可以借鑒的。

何為三價合一？

“三價合一”，指的是二手房交易中涉及的成交價、貸款評估價、國土局計稅評估價，三個價格將不再各自獨立計算，銀行將以最終過戶的價格作為貸款評估。“三價合一”的實施，最直接的影響是稅費增加，從源頭上杜絕陰陽合同。

方便理解，我繼續舉例子來說明：

A先生想在昆明買一套總價200萬的二手房，首付30%，為60萬，需要向銀行貸款140萬。在“三價歸一”之前，為了避稅，A先生與賣方達成一致，網簽備案價寫低一些為170萬，政府的評估價會一般會低于實際成交價，假設也是170萬。A先生為了多向銀行貸些款，說成交價是260萬，但銀行有自己的評估系統，銀行最終的評估價是240萬，以這個價格銀行貸款70%給A先生，也即168萬。A先生既然得到了銀行的168萬貸款，自己只需掏32萬，相比于原來60萬的成本，少了28萬。

如今“三價歸一”，銀行以網簽和房管局計稅評估價的最低值，也即170萬，作為銀行評估價，以這個價格的70%銀行給你貸款，也即119萬。A先生只能拿到銀行119萬的貸款，買下這套200萬的二手房需要自己掏81萬，比本來的60萬多出了21萬。

事情往往都有雙面性，“三價合一”確實能規避陰陽合同的出現，保護交易雙方的權益，有利于規范二手房市場，但確實也會帶來另一個問題，畢竟在二手房交易場景下，賣方原本要承擔的稅費幾乎都會轉嫁到買家身上，這也在無形中提高了購買二手房的門檻和成本，尤其從銀行貸到的款更少，自己需要掏更多的資金。

其實，還是那一句話，無論如何調整，未來買房的成本越來越高，買房要趁早。