增值稅及附加

1.個人銷售其取得的不動產（不含其購買的住房)，應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5％的征收率計算應納稅額。

2.個人轉讓其自建的不動產（不含其自建自用住房)，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5％的征收率計算應納稅額。

3.個人銷售自建自用住房免征增值稅。

4.個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5.3％的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區。

5.個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5.3%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5％的征收率繳納增值稅：個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。

6.涉及家庭財產分割的個人無償轉讓不動產免征增增值稅。

其中家庭財產分割，包括下列情形：離婚財產分割：無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹：無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人：房屋產權所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋產權。

7.城市建設維護稅、教育費附加、地方教育附加。

計稅依據是實際繳納增值稅稅額。

城建稅適用稅率：7％(市區)、5％(縣城、鎮)、1％(其他)

教育費附加適用稅率：3％

地方教育附加適用稅率：2%

2019年1月1日至2021年12月31日，城市建設維護稅、教育費附加、地方教育附加可享受50％的減免優惠。

個人所得稅

1.個人轉讓二手房取得的所得應按照“財產轉讓所得”項目征收個人所得稅。

財產轉讓所得，以轉讓財產的收入額減除財產原值和合理費用后的余額，為應納稅所得額。適用比例稅率，稅率為百分之二十。

對轉讓二手房收入計算個人所得稅應納稅所得額時，納稅人可憑原購房合同、發票等有效憑證，經稅務機關審核后，允許從其轉讓收入中減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金(轉讓住房時實際繳納、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅金)及有關合理費用。

其中合理費用是指：納稅人按照規定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息(納稅人出售以按揭貸款方式購置的住房的，其向貸款銀行實際支付的住房貸款利息，憑貸款銀行出具的有效證明據實扣除)、手續費、公證費等費用。

個人轉讓房屋的個人所得稅應稅收入不含增值稅，其取得房屋時所支付價款中包含的增值稅計入財產原值，計算轉讓所得時可扣除的稅費不包括本次轉讓繳納的增值稅。

根據《國家稅務總局關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》(國稅發([2006]108號)第三條規定:“納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，稅務機關可根據《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條的規定，對其實行核定征稅，即按納稅人住房轉讓收入的一定比例核定應納個人所得稅額。”

2.個人轉讓自用達五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暫免征收個人所得稅。

3.房屋產權所有人將房屋產權無償贈與他人的，受贈人因無償受贈房屋取得的受贈收入，按照“偶然所得”項目計算繳納個人所得稅。其中：對受贈人無償受贈房屋計征個人所得稅時，其應納稅所得額為房地產贈與合同上標明的贈與房屋價值減除贈與過程中受贈人支付的相關稅費后的余額。

贈與合同標明的房屋價值明顯低于市場價格或房地產贈與合同末標明贈與房屋價值的，稅務機關可依據受贈房屋的市場評估價格或采取其他合理方式確定受贈人的應納稅所得額。

以下情形的房屋產權無償贈與，對當事雙方不征收個人所得稅：

(一)房屋產權所有人將房屋產權無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；

(二)房屋產權所有人將房屋產權無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人；

(三)房屋產權所有人死亡，依法取得房屋產權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。

受贈人轉讓受贈房屋的，以其轉讓受贈房屋的收入減除原捐贈人取得該房屋的實際購置成本以及贈與和轉讓過程中受贈人支付的相關稅費后的余額，為受贈人的應納稅所得額，依法計征個人所得稅。

受贈人轉讓受贈房屋價格明顯偏低且無正當理由的，稅務機關可以依據該房屋的市場評估價格或其他合理方式確定的價格核定其轉讓收入。

4通過離婚析產的方式分割房屋產權是夫妻雙方對共同共有財產的處置，個人因離婚辦理房屋產權過戶手續，不征收個人所得稅。

土地增值稅

1.對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

2.以下繼承及贈與房地產的行為不征收土地增值稅：

（一）房產所有人、土地使用權所有人將房屋產權、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養義務人的;

（二）房產所有人、土地作用權所有人通過中國境內非營利的社會團體、國家機關將房屋產權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業的。

上述社會團體是指中國青少年發展基金會、希望工程基金會、宋慶齡基金會、減災委員會、中國紅十字會、中國殘疾人聯合會、全國老年基金會、老區促進會以及經民政部門批準成立的其他非營利的公益性組織。

3.土地增值稅的征稅對象是轉讓房地產所取得的增值額。增值額就是納稅人轉讓房地產取得的收入減除按規定可扣除項目金額后的余額。按增值額的多少對應四級差率累進稅率，計算土地增值稅。

納稅人轉讓房地產取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。納稅人轉讓房地產取得的收入為不含增值稅收入。

扣除項目包括：取得土地使用權所支付的金額、房屋及建筑物的評估價格(或者購置價格)、與轉讓房地產有關的稅金(包括取得房屋時繳納的契稅)。提供評估報告的，可以同時扣除評估費用。

納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，經當地稅務部門確認，取得土地使用權所支付的金額和房屋及建筑物的評估價格，可按發票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5％計算。

對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5％的基數。

對于轉讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發票的，地方稅務機關可以根據《中華人民共和國稅收征收管理法》 (以下簡稱《稅收征管法》)第35條的規定，實行核定征收。

印花稅

1.對個人銷售或購買住房免征印花稅。

2.個人轉讓非住房，按照產權轉移書據買賣雙方繳納印花稅，適用稅率0.05％，計稅依據：按合同所載金額(增值稅稅額單獨列示，按照不含增值稅金額)。

3.另按照權利、許可證照買方繳納印花稅，納稅金額五元。

4.2019年1月1日至2021年12月31日，印花稅可享受50％的減免優惠。

契 稅

1.契稅計稅依據：為成交價格，計征契稅的成交價格不含增值稅；契稅稅率為3％一5％。契稅的適用稅率，由省、自治區、直轄市人民政府在前款規定的幅度內按照本地區的實際情況確定，并報財政部和國家稅務總局備案。

2.對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭(成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1％稅率征收契稅。

自2017年2月22日起，對個人購買家庭唯一住房(家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）， 面積為90平方米及以下的，減按1％的稅率征收契稅：面積為90平方米以上的，減按1.5％的稅率征收契稅。

自2017年2月22日起，對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1％的稅率征收契稅：面積為90平方米以上的，減按2％的稅率征收契稅。（北京市、上海市、廣州市、深圳市暫不實施)。

3.對于個人無償贈與不動產的行為，應對受贈人全額征收契稅，但并不包括法定繼承人繼承土地、房屋權屬的情況。

4.在婚姻關系存續期間，房屋、土地權屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有或另一方所有的，或者房屋、土地權屬原歸夫妻雙方共有，變更為其中一方所有的，或者房屋、土地權屬原歸夫妻雙方共有，雙方約定、變更共有份額的，免征契稅。