惠州不像深圳東莞、三價合一，所以這邊二手房還是有“三價”的。

三價：成交價、地稅評估價、銀行評估價。

成交價是買賣雙方達成的合同價格；

地稅評估價是稅務局的計稅依據；

銀行評估價是評估公司出具的評估結果。

一般地稅評估價低于成交價，銀行評估價也低于成交價。

不同的是，地稅評估價是死板的，政府決定的，每隔一段時間就會加以調整。而銀行評估價，則可以“靈活”去調整。

稅費可以分為四個版塊，即：首付+月供、銀行按揭相關費用（一次性付款可省）、過戶費、中介費。

一、首付+月供

先算貸款，再總價-貸款額就是首付款。

首套房就是評估價的7成貸款，總價減掉貸款就是首期。

二套房就是銀行評估價的6成。二套惠灣的評判標準是家庭名下有一筆房貸未結清。至于月供，有一個按揭還款系數的。貸款貸整數，年款年限，現在有銀行可以貸到男70歲，女65歲，根據貸款人的工作單位，收入流水，征信報告有關聯，資質好，像公務員教師這種就毫無壓力，一般還是男65歲，女60歲。

月供的計算公式，看不大明白的建議多看幾下。

二、銀行按揭費用（如果一次性付款的可以免了）

①按揭服務費：2000

②貸款評估費：銀行評估價的5‰

③抵押登記費：80

④律師見證：400起，根據貸款額多寡有所浮動（有的銀行要、有的不用）

⑤銀行按揭保險理財費用：根據不同按揭銀行設定。

如下圖：

三、過戶費

①契稅。無論如何都沒法省的。90?以下，首套契稅是地稅評估價的1%；90?以上，首套1.5%，二套2%。假如個人或者家庭名下三套及以上，就是3%。

②增值稅。地稅評估價X5.6%，滿2年免征。一般都滿2了。加之現在限售，基本上增值稅不在話下。

③個稅。房產證不是滿五唯一則差額征收20%，（地稅評估價?原購價?抵扣項）X20%。抵扣項比如利息、裝修發票啥的。

④房產證滿兩年個稅按地稅評估總價兩個點征收，降稅減負！促進二手房交易。目前個稅算是二手房交易中的一個大頭，所以滿五唯一、房產證滿兩年或者原購價較高的二手房相對受到市場青睞。

四、中介費成交價的3%。代辦過戶一般8000起，就像朋友之間轉手，代辦手續。

二手房交易流程這一塊，銀行面談環節和辦理抵押證環節，必須需要購房者本人到場，無法委托他人。其他環節是可以委托代辦手續的，這也就意味著，二手房買家只需要2次即可。

第一次，選擇工作日簽合同，提前準備好按揭申請的相關資料，去銀行申請按揭貸款；第二次，去房管局辦理抵押的時候。

對于買家，可能關心的是過戶，對于賣家，關心的是什么時候拿到房款。

買家的風險集中于過戶前。有些業主賣房時候存在債務糾紛，過戶前要是房產被查封。

賣家的風險集中于過戶后。房產證都更名了，要是因為買家事后征信逾期，負債過高，導致銀行風控拒絕放款，那業主收到房款真是遙遙無期，也是糟心。

所以我們有必要把這個流程理清楚。

①簽前查檔。查檔主要是查業主房產證的真實有效性，共有產權還是單獨所有，是否抵押，查封狀態。沒問題才可以簽合同。如果簽合同時候是周末，查不了，定金不能讓業主帶走，先托管，帶查檔無誤，再由業主帶走。

②申請銀行按揭貸款，需要業主本人過來，拍照合影留念（律師見證費）。準備的資料：身份證、戶口本、銀行流水、收入證明、婚姻證明、征信報告、首期款、定金轉賬憑證。開通按揭銀行的銀行卡。對于銀行貸款推出的相關理財產品，相對來說，購買有助于審批。基本確定貸款數額，利率多少，大概準備多少首期款存在銀行卡里

③評估公司上門拍照出評估報告。確定銀行評估價，確定具體貸款數額，然后總價減掉貸款以及定金，就是你需要存入銀行卡里邊的首期款。同時，這邊也會進行測繪和權籍調查。

④涉及到贖樓的，當天就陪同業主前往抵押銀行，申請提前還款。很多銀行要求提前一個月才能申請贖樓。

⑤一般銀行貸款審批通過需要1個月，不過現在銀行辦事效率提高了，說是一個月，快的話個把星期就可以出同貸書（同意貸款承諾書），然后還是等待業主抵押行的通知。

⑥終于挨到了業主抵押行的通知，業主帶上欠款，去銀行還錢。半個月后，領回房產證。然后要去房管局注銷抵押登記，這就是通常說的紅本在手的狀態！想想看，要是業主紅本在手，多快，估計半個月就可以安排過戶了！

另外，關于贖樓這塊，一般早些業主買入價四五千，銀行欠款不多，基本上首期款都是可以覆蓋到銀行欠款的，所以我們會協商用買家的首期款去幫業主贖樓，在業主自己無力贖樓或者找擔保公司贖樓費用過高幫助買家省掉這筆費用。

這個風險是可控的，可控就在于我們會寫一個書面協議，規定首期款用途。

贖樓的當天，讓買賣雙方在場，買家直接轉賬給業主，有一個首期款轉賬憑證，然后業主用這筆錢去還給銀行。首期款轉賬憑證，也是銀行放款的一個重要憑證，沒有這個東西，銀行是不會給業主放款的，因為涉及到騙貸的風控。

⑦過戶。這個時候需要原業主的購房發票了，是否滿2是否滿5年，是否唯一，那么就需要業主提供一個無房證明，不然就是不唯一，有個稅的。繳納應該繳納的稅費，我們叫“過戶費”，憑借完稅證明，就可以簽字按手印，工作人員給你修改房產信息，也可以說叫備案了，大概一個星期就可以出房產證。

⑧一般過戶當天要求業主結清水電物業，交樓給買家。如果業主有特別要求說拿到房款后再交樓，或者帶裝修的房子，具體交樓時間雙方可以協商。

⑨出了房產證大概半個月的樣子就可以去辦理抵押貸款登記，這個時候那個5%的物業評估費就要給了，銀行收的，銀行沒收到錢，放心吧，是不會安排做抵押登記的。這個環節必須要買家本人過來的，因為要拍照取證。

⑩做了抵押登記大概半個月的樣子出他項權證，是個藍本，這個藍本確定了購房者與銀行的債務關系，很多人沒想過，紅本（房產證）丟了是可以補辦的。出來他項權證，按照銀行目前的節奏，基本上只要拿到了銀行，一周就可以放款了。然后放款的日期下個月，就是你的還款日。