財政部發文

明確營改增后二手房交易相關計稅依據

財政部近日發布《關于營改增后契稅、房產稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據問題的通知》明確營業稅改征增值稅后契稅、房產稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據有關問題，原文如下：

財稅[2016]43號

各省、自治區、直轄市、計劃單列市財政廳（局）、地方稅務局，西藏、寧夏、青海省（自治區）國家稅務局，新疆生產建設兵團財務局：

經研究，現將營業稅改征增值稅后契稅、房產稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據有關問題明確如下：

一、計征契稅的成交價格不含增值稅。

二、房產出租的，計征房產稅的租金收入不含增值稅。

三、土地增值稅納稅人轉讓房地產取得的收入為不含增值稅收入。

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。

四、個人轉讓房屋的個人所得稅應稅收入不含增值稅，其取得房屋時所支付價款中包含的增值稅計入財產原值，計算轉讓所得時可扣除的稅費不包括本次轉讓繳納的增值稅。

個人出租房屋的個人所得稅應稅收入不含增值稅，計算房屋出租所得可扣除的稅費不包括本次出租繳納的增值稅。個人轉租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值稅額，在計算轉租所得時予以扣除。

五、免征增值稅的，確定計稅依據時，成交價格、租金收入、轉讓房地產取得的收入不扣減增值稅額。

六、在計征上述稅種時，稅務機關核定的計稅價格或收入不含增值稅。

本通知自2017年5月1日起執行。

財政部國家稅務總局

2017年4月25日

“營改增”來了 北海買房趕在5月1日前過戶？

最近這段時間,北海市房產交易大廳內挺熱鬧,辦證、過戶的市民絡繹不絕。記者了解到,這與部分市民以及開發商擔心“營改增”后多交稅不無關系。

隨著5月1日營業稅改征增值稅的臨近,不少二手房購房人開始犯嘀咕:到底該趕在5月1日前趕緊過戶,還是之后再過戶,怎樣才更省錢?

Q1

營改增之后二手房交易稅費是否會增加?買房子是不是應該趕在5月1日前?

二手房交易稅收不增,不必急于過戶

“營改增”新政下月即將正式實施，小編從北海市房地產交易中心了解到,最近一段時間,不管是新建商品房簽約,還是二手房過戶,數量都有增加，從3月至今呈現“火熱蔓延”之勢。小編采訪發現，不少排隊者對“營改增”并不太了解，房產交易大廳之所以忙碌,也與一些市民的“焦灼”有關,“尤其是‘營改增’相關消息剛傳出后,不少人擔心以后辦證、過戶多交稅,就想趕在‘營改增’正式實施前辦理相關業務。

營改增后二手房稅負到底會咋變化，是降還是漲？稅務部門工作人員明確表示，根據文件規定，營改增后二手房稅負不僅不增加反而會降低，大家無需跟風。“超過2年以上的住房是免征增值稅的；個人將購買不足2年的住房對外銷售的，是要征增值稅的，增值稅應納稅額=銷售額÷(1+5%)×5%，(和營業稅)稅率是一樣的。

例子

個人將未滿2年的住房對外銷售的，以一套100萬元的房子為例。

過去征收營業稅時，繳納的稅為：100萬元×5%，即5萬元稅；

如果改成增值稅，根據計算公式：增值稅=含稅銷售額（100萬元）÷（1+征收率）×征收率，應繳納增值稅為：100萬元÷（1+5%）×5%=47619元，少交稅約2400元。

相當于原來營業稅負擔是5%，營改增以后的稅收負擔是4.76%。

“營業稅是含稅價格,增值稅是不含稅價格,同樣的稅率,以不含稅價計算的話,稅款會略有下降。理論上,稅負是沒有增加的。”普華永道中國稅務及商務咨詢合伙人覃宇表示。覃宇還指出,二手房“營改增”或將增加購房負擔,只不過是部分中介炒作的噱頭罷了,普通的老百姓對增值稅的相關政策不是那么清晰,所以比較容易被引導,在購房時點上不是很理性。過渡期二手房交易營改增完全平移了現行二手房交易營業稅政策。目前來看，這種政策的平移并不會帶來稅負增加。整體看稅收變化不大，政府還是希望實現市場穩定，靴子落地后恐慌性反應會減弱，市場也會逐步趨于理性。

對于扎堆辦理的市民,有關稅務部門工作人員也發出了提醒:“辦理個人住房過戶交易不必急在本月,符合條件的納稅人下月辦理房產過戶,相關政策會更優惠。”

Q2

營業稅由地稅部門征收,增值稅由國稅部門征收,此次營改增后,繳稅是不是要換地方?繳稅流程有沒有改變?

二手房繳稅并無變化,延續優惠政策

稅收部門表示,國家稅務局暫委托地方稅務局等部門代為征收二手房交易、自然人出租不動產的增值稅,保持征收機關不變、征收場所不變、征收流程不變。

“也就是說,交易流程不會改變,還是由地稅局征收。”有稅務部門內部人士表示,營改增后,個人的二手房交易和自然人二手房出租,仍然委托地稅部門來代征、代開發票。“原來怎么申報的還是怎么申報,原來填什么表,在哪個地方辦,都基本維持不變。”

總體來說,對于個人來說,此次“營改增”試點后,二手房交易延續原營業稅優惠政策,稅率設計遵循了營業稅稅負不變的原則。

新政出臺后值得注意的是:北京、上海、廣州、深圳以外地區的個人將購買2 年以上(含2年)的住房對外銷售的,證滿兩年的不再區分“普通住宅“和“非普通住宅”,統一執行免征增值稅。也就意味著除廣州、深圳以外地區的廣東市民5月1日之后購買那些證滿兩年、房屋建筑面積≥144平方米的非普通住宅時又省下一筆稅費。

小提示

五月份繳稅不妨先咨詢一下，最好打出提前量

雖說對個人沒啥影響，但對稅務部門來說，增值稅的征稅流程卻更為復雜：交易信息先要進入地稅的價格評估系統，核實后再進入國稅的增值稅管理系統。系統轉換需要時間，開發票就會慢一些。

為此，國家稅務總局局長王軍專門強調，“這個‘慢’要引起足夠重視。目前一些城市的房產交易很活躍，不能讓繳稅開票環節成為堵點，影響后面的辦理。”

目前，國家稅務總局正在加緊相關軟件測試，加強系統的融合對接，并對全國90個二手房交易熱點城市實行重點監控，確保稅制轉換平穩順利。為了防止辦稅擁堵，一些熱點地區的地稅部門也已做了充分準備，比如，抓緊熟悉增值稅發票業務，合理調配力量設置AB崗，提前審核交易人資料、有序分流交易業務等。

由于全國的情況千差萬別，對普通個人來說，如果5月1日前后辦稅，不妨提前先電話咨詢一下作好安排，最好能打出一些提前量，以免造成不必要的麻煩。

【相關閱讀】北海“營改增”全面推開 涉及1.37萬戶納稅人

2017年為營改增稅制改革收官之年，北海市建筑業、房地產業、金融保險業、生活服務業等四大行業將有13750戶納稅人納入營改增，2015年營業稅款15億元。目前，北海市財稅部門已建立聯席工作機制，制定征管業務銜接方案，倒排工期，有條不紊地開展各項準備工作。預計3月中旬完成營改增納稅人交換清分工作，4月底完成營改增納稅人確認、稅控系統使用、發票供應等準備工作，確保營改增納稅人從5月1日起順利開具增值稅發票，從6月1日起成功辦理增值稅納稅申報，新舊稅制平穩轉換。

截至2017年2月底，北海市“營改增”試點納稅人達到6500多戶，較試點之初增加4000多戶。其中，現代服務業主體數量增長迅速，納稅人戶數達5200多戶，占試點納稅人總量的80%以上。特別是新增的4000多戶試點納稅人中，現代服務業3600多戶，占比將近90%。“營改增”試點工作實施以來，累計為北海市試點納稅人減稅1.7億元，減稅面達到96%。現代服務業納稅人減稅效應尤其明顯，2013年8月至今共計減稅1.4億元，占當期減稅總額的80%。